Một quy định, nhiều cách hiểu
Nổi cộm nhất trong sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật đó là ách tắc về thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đã có "Quyết định chủ trương đầu tư". Sở Quy hoạch Kiến trúc TP Hồ Chí Minh không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư mặc dù những dự án này đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố do "trái" với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết". Hậu quả của việc chồng chéo này là khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn thành phố đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành "Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư" theo đề nghị của Sở Xây dựng nhưng đang bị coi là vẫn chưa bảo đảm đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án. Đang có nhiều cách hiểu khác nhau đối với cụm từ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”. Tại cuộc họp liên Sở mới đây do lãnh đạo UBND thành phố Hồ Chí Minh chủ trì, bàn về khái niệm "nhà đầu tư" khi xem xét để phê duyệt quy hoạch 1/500, nhiều ý kiến cho rằng, cần phân biệt có hai nhóm nhà đầu tư: Nhà đầu tư không có đất và nhà đầu tư các dự án bất động sản đã có đất. Trường hợp nhà đầu tư đã có đất rồi mới xin chủ trương đầu tư dự án thì nhà đầu tư gần như là chủ đầu tư, chỉ là chưa có văn bản công nhận chủ đầu tư của cấp thẩm quyền.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, để thống nhất, dễ hiểu, các cơ quan lập pháp cần sửa đổi, thay thế từ "chủ đầu tư" bằng từ "nhà đầu tư" hoặc cụm từ "chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất" vào Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, như sau: "Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư", để bảo đảm sự thống nhất và đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.
Ngoài ra, tại TP Hồ Chí Minh hiện nay cũng đang tồn tại tình trạng nhiều dự án nhà ở thương mại bị ách tắc khi xem xét công nhận chủ đầu tư do vướng quy định dự án phải có 100% đất ở hợp pháp. Cụ thể, theo thống kê của Sở Xây dựng, chỉ có khoảng 26% dự án nhà ở thương mại (phần lớn tại các quận nội thành) mới có 100% quỹ đất ở (ngay cả một số dự án tại các quận nội thành mà có xen cài đường hẻm thì cũng không có 100% đất ở). Còn lại, khoảng 74% dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn ở các quận ven và các huyện ngoại thành đều có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, có xen cài khoảng 10% diện tích đất do Nhà nước quản lý. Phần lớn dự án thuộc diện không có đủ 100% đất ở này đang thuộc dạng chưa đủ điều kiện công nhận chủ đầu tư.
Cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn
Thảo luận tại nhiều cuộc họp gần đây, đại diện các sở, ngành của TP Hồ Chí Minh đều thống nhất giải pháp kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho phép thành phố áp dụng theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở. Về lâu dài, các đại biểu kiến nghị Bộ Xây dựng sửa đổi cụm từ “đất ở” tại Điều 23, Luật Nhà ở thành “đất phù hợp quy hoạch” hoặc “đất ở và các loại đất khác phù hợp quy hoạch”, để phù hợp với Điều 191, Luật Đất đai, bảo đảm tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Đầu tư, góp phần giải quyết ách tắc trong việc chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.
Theo đồng chí Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh, các vướng mắc về chính sách là một trong những nguyên nhân khiến nguồn thu từ thuế sử dụng đất của thành phố trong ba năm trở lại đây liên tục sụt giảm. Do vậy, trong thời gian tới, các sở, ngành, địa phương của thành phố phải nhanh chóng tìm các giải pháp nhằm tháo gỡ kịp thời các khó khăn để tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho doanh nghiệp. Khi xem xét hồ sơ để phê duyệt 1/500 hay đề xuất chấp thuận chủ đầu tư các dự án nhà ở… Các sở, ngành cần phải xem xét một cách thấu đáo và phối hợp chặt chẽ với nhau. Về việc xem xét giải quyết các trường hợp dự án có đất công xen cài, ông Hoan cho biết, sẽ tiếp tục làm việc với các sở, ngành một lần nữa, sau đó báo cáo tập thể lãnh đạo thành phố thống nhất quyết định trên tinh thần khơi thông cho doanh nghiệp, đúng pháp luật, tránh thất thoát tài sản công và thuộc thẩm quyền của thành phố.
