Sử dụng hiệu quả công cụ tín dụng chặn “cơn sốt đất”

Qua theo dõi nhiều năm qua, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt đất, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của không ít người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng an sinh và trật tự xã hội.

Khi có dấu hiệu đầu cơ, sốt “bong bóng” bất động sản, nhiều chuyên gia lĩnh vực kinh tế, pháp luật đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét thực hiện các giải pháp kịp thời, hiệu quả, đủ mạnh  nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó, xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn để cắt cơn sốt “bong bóng” bất động sản, trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của Chính phủ điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng vào thời điểm tháng 2-2008 và tháng 2-2011. Thời điểm này, thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, siết tín dụng bất động sản, nâng lãi suất cơ bản lên 14%/năm, dẫn đến lãi suất cho vay lên 21-25%/năm, đã cắt ngay cơn sốt “bong bóng”. Nhưng hệ quả không mong muốn là chính sách này đẩy thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào tình trạng “đóng băng”.

Qua theo dõi, năm 2013, để phá thế “đóng băng” của thị trường bất động sản, cũng bằng công cụ tín dụng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng (chủ yếu là kích cầu tiêu dùng) đã xử lý được hơn 56 nghìn căn nhà tồn kho, xử lý được hơn 28 nghìn tỷ đồng nợ xấu bất động sản, hỗ trợ cho 56.180 người mua nhà ở, hỗ trợ để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014 cho đến nay.  Từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Theo đó, đến ngày 1-10-2023, các ngân hàng thương mại sẽ chỉ được sử dụng tối đa 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn.  Trong quý I- 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 3% cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, chỉ tăng 2,93%, nên Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang bám sát tình hình thị trường và có thể siết nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

Về biện pháp giảm tỷ lệ cho vay tín dụng mua bất động sản để kiểm soát đầu tư “lướt sóng”, hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Khi xảy ra đầu cơ, sốt nóng “bong bóng” bất động sản, thiết nghĩ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tham khảo cách làm của một số nước, như có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ; chỉ đạo các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm và tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn vay tiêu dùng đúng mục đích vay, để góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh. Bên cạnh đó, kiểm soát chặt chẽ nguồn “tiền bẩn” mua bất động sản để “rửa tiền”. Trong ba tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tuy có cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, nhưng không quá bất thường. Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là nguồn vốn đầu tư rất lớn làm cho thị trường bất động sản sốt nóng “bong bóng” hiện nay đến từ đâu?

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận thấy, ngoài nguồn tiền nhàn rỗi, tiền để dành, vàng cất giữ trong dân, tiền từ chốt lời chứng khoán và nguồn tiền kiều hối (khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản), thì đề nghị Nhà nước quan tâm kiểm soát chặt nguồn “tiền bẩn” (có nguồn gốc tội phạm, hoặc có thể do tham nhũng) mua bất động sản để “rửa tiền”. Một nội dung quan trọng khác là làm thế nào sử dụng hiệu quả công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở. Quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch vừa tạo ra nguồn thu rất quan trọng cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, kể cả trong tình huống thị trường bị đầu cơ, sốt “bong bóng”. Nhưng trong nhiều năm qua, có thể nói, Nhà nước chưa sử dụng thật hiệu quả công cụ quy hoạch, mà có khi lại có biểu hiện “bị động”, xảy ra tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu của nhà đầu tư, làm “chệch” mục tiêu quy hoạch ban đầu.

Quy hoạch cần đi đôi với chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để phát triển hiệu quả kinh tế, xã hội và phát triển đô thị hiện đại. Thí dụ, một héc-ta đất nông nghiệp tại TP Hồ Chí Minh làm ra 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất công nghiệp thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị 55 tỷ đồng/ha/năm. Hoặc như khi quận 7 tách ra từ huyện Nhà Bè năm 1997 chỉ thu ngân sách 59 tỷ đồng, sau khi chuyển sang kinh tế đô thị công nghiệp thương mại dịch vụ, thì đến năm 2019, thu ngân sách hơn 7.000 tỷ đồng… Bài học của Xin-ga-po về vai trò của Nhà nước trong việc lập quy hoạch định hướng dài hạn, ổn định, vẫn có điều chỉnh khi cần thiết phù hợp thời đại, đã tạo được nguồn thu ngân sách rất lớn, đồng thời tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn, minh bạch. 

Chúng tôi cũng đề xuất sử dụng công cụ hành chính khi thật sự cần thiết. Xin dẫn một số dẫn chứng cụ thể: Các năm 2008 và 2011, Chính phủ dùng biện pháp mạnh, thắt chặt tiền tệ, siết chặt tín dụng đã cắt được ngay cơn sốt “bong bóng”. Giải pháp khác là, huy động cả hệ thống chính trị vào cuộc, tăng cường cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin dự án chính xác, đi đôi với xử lý nghiêm các trường hợp cán bộ cơ sở tiếp tay, “chống lưng” cho đầu nậu, cò đất. Thời gian tới, chỉ nên sử dụng công cụ hành chính khi thật sự cần thiết và huy động cả hệ thống chính trị của địa phương vào cuộc và người dân hưởng ứng, tham gia. Bên cạnh đó, cần quản lý chặt chẽ với chế tài đủ mạnh nhằm ngăn ngừa các đối tượng là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông, hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo. Đó là hành vi trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở, cần được các cơ quan có trách nhiệm phát hiện kịp thời, xử lý nghiêm.

LÊ HOÀNG CHÂU

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh