Giá đất "nhảy múa" tại nhiều địa phương
Trước thông tin, Sở Nội vụ có tờ trình UBND thành phố Hồ Chí Minh về công tác chuẩn bị xây dựng đề án chuyển năm huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030, giá đất tại những khu vực này đã tăng đột biến. Tại huyện Bình Chánh, trước đây, trung bình giá đất thổ cư chỉ khoảng 25 triệu đến 30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 40 đến 50 triệu đồng/m2. Với những xã được đầu tư hạ tầng như đô thị, giá đất đã ở mức hơn 100 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Với đất nông nghiệp, trước đây, chỉ khoảng 1 triệu đến 3 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên từ 8 triệu đến 10 triệu đồng/m2. Tại huyện Củ Chi, Nhà Bè giá đất cũng đã tăng gấp đôi sau thông tin sẽ nâng cấp thành quận. Trên các tuyến đường chính của huyện Củ Chi mọc lên nhiều văn phòng môi giới. Một cò đất tên Châu giới thiệu cho chúng tôi mảnh đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 với giá bảy tỷ đồng kèm theo lời thúc giục: "Nếu anh không đặt cọc, ngày mai không còn giá này nữa đâu". Tuy nhiên, khi chúng tôi kiểm tra quy hoạch thì một nửa mảnh đất này đã nằm trong quy hoạch đường giao thông.
Tại huyện Nhà Bè, giá đất tăng nhanh ở các xã Phước Kiển, Long Hậu và Nhơn Ðức, với mức tăng từ 2 triệu đến 5 triệu đồng/m2, tùy theo khu vực. Trong đó, giá đất tăng mạnh nhất là ở khu vực Long Hậu, với mức tăng đến 30% từ sau Tết Nguyên đán đến nay. Còn tại thị trấn Cần Thạnh (huyện Cần Giờ) giá đất đã được đẩy lên mức hơn 50 triệu đồng/m2 trong khi trước đây khoảng 30 triệu đồng/m2. Giá đất tăng mạnh, từ khi có thông tin Chính phủ đồng ý cho Tập đoàn Vingroup xây dựng dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, dẫn đến lượng khách đến Cần Giờ tìm mua đất tăng đột biến, kéo theo giá đất tại đây được đẩy lên rất cao.
Tương tự, theo đánh giá của Hội môi giới BÐS Việt Nam, tại Hà Nội, giá đất ở khu vực Hà Ðông, đường Tố Hữu ghi nhận mức kỷ lục lên đến 300 triệu đồng/m2, ngang ngửa với đất tại khu vực nội đô. Giá đất tại khu vực như: Sóc Sơn, Hòa Lạc, Hoài Ðức cũng tăng lên mức khoảng 30 triệu đồng/m2, gấp đôi so với năm 2019, đồng thời, các khu vực khác như: Ðông Anh, Long Biên, giá đất cũng tăng khoảng 30%. Tuy nhiên, trên thực tế khối lượng giao dịch thành công không nhiều, chủ yếu tăng giá do hoạt động đầu cơ.
Không chỉ ở hai thành phố lớn, giá đất tại một số địa phương cũng "nhảy múa" từ đầu năm. Cô Trần Thị Nhiễu, một người chuyên buôn bán BÐS tại tỉnh Bắc Ninh cho biết, từ cuối năm 2020 khi có thông tin Bắc Ninh sẽ trở thành thành phố trực thuộc T.Ư, giá đất tại đây đã tăng vọt. Một số vùng hẻo lánh như ở thôn Vĩnh Phú (xã Phật Tích, huyện Tiên Du), từ trước Tết Nguyên đán đến nay, đất trong thôn đã tăng gấp đôi lên 8 triệu đến 10 triệu đồng/m2. Một số khu khác "tiềm năng" hơn như huyện Thuận Thành có dự án khu công nghiệp hay đất phường Nam Võ Cường (TP Bắc Ninh) có tin đồn về dự án của Aeon cũng như dự án khu đô thị mới, giá đất còn tăng theo ngày. Thí dụ như khu đường Hồ Ngọc Lân (TP Bắc Ninh) sau khi có tin đồn về dự án của VinHomes, giá đất sau hơn một năm nay đã tăng từ 4 triệu đến 5 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2. Chỉ cần một vài thông tin về dự án của các doanh nghiệp lớn đầu tư cũng có thể đẩy giá đất tăng gấp vài lần, người mua nếu không tỉnh táo sẽ dễ dàng bị ôm quả nợ.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, tại xã Xuân Thái (huyện Như Thanh, tỉnh Thanh Hóa), từ khi có thông tin Tập đoàn Sun Group đầu tư dự án Quần thể du lịch nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí cao cấp Bến En, giá đất ở đây cũng tăng chóng mặt. Trước đây một miếng đất nông nghiệp diện tích 3.100 m2 giá chỉ khoảng 300 triệu đồng, nhưng đến nay đã bị đẩy lên 10 tỷ đồng. Một mảnh đất khác 460 m2, giá trước đây chỉ khoảng vài trăm triệu đồng, đến nay đã chào bán với giá 2,8 tỷ đồng. Ông Lê Văn Khoa, một người dân địa phương cho biết, giá đất đã bị "thổi lên" rất cao so với giá trị thực. Việc giá đất cao thực tế là do mánh của các "cò đất", chứ không hẳn là do người dân địa phương nghĩ ra. Bởi đến nay, dự án mới chỉ dừng tại chủ trương, quy hoạch, cho nên người dân cũng chưa biết được hưởng lợi gì từ những dự án này.
Báo cáo thông tin thị trường BÐS năm 2020 và những tháng đầu năm 2021 cho thấy, giá BÐS vẫn tăng. Trong đó, có những khu vực, dự án, giá tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Có ý kiến cho rằng các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so trước đây cũng là nguyên nhân làm tăng giá BÐS, nhất là BÐS nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BÐS cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, có thể thấy, hiện tượng tăng giá BÐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để bảo đảm an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn thời gian qua (lãi suất gửi tiết kiệm giảm, thị trường chứng khoán ảm đạm). Giới đầu cơ BÐS lợi dụng các yếu tố như: chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để thổi giá nhằm thu lợi bất chính... Ðồng thời, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BÐS tăng theo.
Tăng cường minh bạch hóa thông tin thị trường
Hiện nay, yếu tố tác động mạnh đến giá thành BÐS là chi phí về đất. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng loại chi phí này đối với mỗi dự án là khác nhau: bình quân, tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; 20 đến 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; khoảng 50% giá thành biệt thự. Tại các khu vực ngoại thành, nông thôn, tỷ lệ này thấp hơn, còn các khu vực trung tâm đô thị, tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành. Bên cạnh đó, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NÐ-CP ngày 19-12-2019 về khung giá đất, UBND các địa phương đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15% đến 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Mặc dù vậy, việc tăng giá đất khoảng 15% đến 20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BÐS nhà ở khoảng 1,5% đến 5%. Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm ngày 1-1-2020), trong khi đó, các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó. Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu cơ đang lợi dụng việc này để biện minh cho việc giá đất nhiều nơi tăng phi mã.
Theo các chuyên gia BÐS, giá đất tăng do sức hút từ các dự án cũng như việc ngày càng hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội, giao thông tại các địa phương. Ðây là điều bình thường. Tuy nhiên, ở một số địa phương, giá nhà đất tăng đột biến là do các "cò đất" làm giá, tạo nên "cơn sốt" ảo để thu hút khách hàng từ các nơi khác đến, ít hiểu biết về thị trường nhưng ham lời. Bởi trên thực tế, có nhiều giao dịch mua vào thì dễ, nhưng bán ra lại chẳng ai mua mặc dù chịu lỗ đến một nửa. Việc này đã từng xảy ra nhiều lần trong quá khứ, do đó, người dân cần tìm hiểu kỹ và thật sự tỉnh táo trước các chiêu trò của các "cò đất". Ðồng thời theo Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam Nguyễn Hoàng, cần quản lý tốt công tác quy hoạch, bởi từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại "sốt" nóng, gây bất ổn cho thị trường. Do đó, cần có giải pháp minh bạch thông tin về quy hoạch, lộ trình đầu tư kết cấu hạ tầng để nhà đầu tư, người dân hiểu, tránh chạy theo tâm lý đám đông, rất dễ rơi vào vòng xoáy làm giá của các "cò đất".
Ðể quản lý, ổn định thị trường BÐS trong năm 2021 và giai đoạn tới, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, đầu tiên cần giải quyết việc kiểm soát tốt dịch bệnh trong nước, đồng thời kỳ vọng sự phục hồi, ổn định kinh tế trên phạm vi toàn cầu. Thứ hai là triển khai có hiệu quả và sớm đi vào cuộc sống những cơ chế, chính sách đã được nghiên cứu, sửa đổi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh BÐS thời gian qua. Thực tế, cơ hội phát triển của thị trường BÐS Việt Nam còn rất lớn, đó là tình hình chính trị ổn định; kinh tế vĩ mô ổn định; xu thế dịch chuyển hoạt động sản xuất, kinh doanh, làm việc của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam do ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại giữa các nước lớn; thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp vẫn có nhu cầu cao…
Bộ Xây dựng đã và đang tích cực nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách nhằm giảm sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hàng hóa thị trường BÐS, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Trong năm 2021, Bộ sẽ nghiên cứu trình Quốc hội, Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BÐS như: rà soát đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BÐS; nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NÐ-CP; xây dựng nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2). Ðồng thời, tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường BÐS, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin về quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn, nhất là về hệ thống đường giao thông,… để "thổi" giá, đẩy giá BÐS lên cao nhằm thu lợi bất chính, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường BÐS phát triển ổn định, lành mạnh.
Tùng Quang, Minh Thành và Việt Hải
