Tạo “sức bật” trên thị trường bất động sản

Thứ Sáu, 05-06-2020, 02:37
Tòa chung cư New Skyline Văn Quán, Hà Ðông, Hà Nội.

Nguồn cung nhà ở có xu hướng suy giảm, trong khi giá bán vẫn “neo” ở mức khá cao so với mặt bằng thu nhập của đa số người dân, thậm chí còn nhích nhẹ. Lượng giao dịch thành công giảm mạnh do tác động từ dịch Covid-19 vừa qua đã tạo thêm nhiều áp lực cho thị trường bất động sản (BÐS). Nhiều đơn vị bắt đầu tái khởi động sau dịch, “bung hàng” nhưng thực tế giao dịch còn nhỏ giọt.

Nhiều xáo trộn

Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng, trong quý I vừa qua, có hơn 13 nghìn giao dịch BÐS thành công, chỉ đạt khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm hiện có trên thị trường, thấp nhất trong vòng bốn năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so cùng kỳ năm 2019. Trong đó, Hà Nội có 1.167 giao dịch thành công, bằng 38%, TP Hồ Chí Minh có 2.816 giao dịch thành công, bằng 55% so cùng kỳ. Các loại hình BÐS du lịch, nghỉ dưỡng đều ngừng hoạt động, doanh nghiệp (DN) kinh doanh loại hình này hầu như không có nguồn thu. Ðồng thời, nguồn cung nhà ở quý I-2020 tại nhiều địa phương trên cả nước có xu hướng giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2019, ngoại trừ Hà Nội, số lượng nhà ở chung cư hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán tăng cao do có lượng lớn sản phẩm từ các dự án của Vinhomes được công bố đủ điều kiện bán.

Có một nghịch lý là mặc dù lượng giao dịch thành công BÐS giảm mạnh, nhưng giá bán vẫn tăng so với cuối năm 2019. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% (phân khúc căn hộ cao cấp giảm khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp tăng khoảng 1,57%, căn hộ bình dân tăng khoảng 2,51%); nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 3,82% so cùng kỳ. Tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% (phân khúc căn hộ cao cấp tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân tăng khoảng 3,78%); nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 8,36% so cùng kỳ. Ðồng thời, giá BÐS công nghiệp vẫn tăng trung bình 6,2%, chỉ có giá mặt bằng bán lẻ giảm mạnh từ 10 đến 30% so với giá thuê trước đây, thậm chí nhiều nơi bị trả lại do ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh. Cũng trong quý I, có khoảng 80% số lượng sàn đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động hoặc không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới BÐS thất nghiệp. Hiện cả nước ước tính còn khoảng 200 sàn giao dịch BÐS đang hoạt động cầm chừng. Hầu hết các sàn chỉ duy trì bộ phận gián tiếp điều hành làm việc luân phiên trong thời gian phòng tránh dịch, phần lớn các nhân viên môi giới đều tạm ngừng làm việc, chuyển sang công việc khác theo thời vụ. Ngoài ra, khi Chính phủ, các địa phương thực hiện cách ly xã hội, yêu cầu giãn cách trong hoạt động sản xuất kinh doanh, nhiều chủ đầu tư và các sàn giao dịch không thực hiện mở bán sản phẩm được. Ðể khắc phục khó khăn trong giao dịch, một số sàn giao dịch BÐS như sàn giao dịch VinGroup, CenGroup cũng đang nghiên cứu phát triển thêm hình thức giao dịch trực tuyến, nhưng chủ yếu vẫn chỉ là đăng thông tin, giới thiệu về dự án trong trang mạng riêng của DN.

Xây dựng các giải pháp tổng hòa

Các chuyên gia đánh giá, vấn đề vướng mắc nhất hiện nay của BÐS là vốn và chính sách. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong BÐS giảm dần, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019. Tỷ trọng dư nợ BÐS đối với toàn ngành cũng giảm (năm 2018 chiếm 6,93%, năm 2019 chiếm 6,37%, quý I-2020 chiếm 6,47%).

Chủ tịch Hiệp hội BÐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu phân tích, thị trường BÐS như chiếc lò xo bị nén, chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú huých cho nền kinh tế. Ông Châu cũng đề xuất tạo điều kiện thuận lợi cho các DN, trong đó có DN BÐS được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay đối với các DN BÐS có uy tín thương hiệu, chỉ số tín nhiệm cao, đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước (trong ba năm gần đây) và có dự án khả thi. Ðồng thời, tiếp tục cho cá nhân, hộ gia đình vay tín dụng mua nhà cũng được giảm khoảng 30 đến 50% lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc trong thời hạn 12 tháng (ít nhất trong năm 2020)...

Theo Tổng Giám đốc Công ty BÐS Á Châu Land Huỳnh Ngọc Châu, những chính sách về giảm lãi suất cho vay; giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn, đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020,… với các DN lúc này là rất cần thiết. Tuy nhiên, điều DN cần hơn chính là các thủ tục hành chính, không chỉ cần giảm bớt quy trình, mà còn cần có những chính sách ưu tiên mới, thí dụ như “phân luồng xanh” giảm thủ tục đối với các nhóm dự án ưu tiên như y tế, giáo dục,... Tuy vấn đề này đã được DN kiến nghị nhiều năm nay nhưng chưa có động thái chuyển biến tích cực nào đáng kể từ phía cơ quan quản lý.

Về phía ngân hàng, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh Nguyễn Hoàng Minh cho biết, đã thành lập ba đoàn khảo sát tình hình, việc thực hiện miễn, giảm lãi vay, cơ cấu nợ cho DN. Các đoàn do ba phó giám đốc làm trưởng đoàn sẽ tiến hành khảo sát, nắm tình hình tại các ngân hàng để ghi nhận phản ánh của DN về khó được giảm lãi vay, cơ cấu nợ. Nếu gặp vấn đề vướng mắc, DN có thể phản ánh qua số điện thoại đường dây nóng của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh. Hiện nay, có 12 ngân hàng thương mại tham gia chương trình hỗ trợ DN trên địa bàn với tổng vốn cho vay khoảng 274 nghìn tỷ đồng. Tính đến thời điểm này mới giải ngân được 22 nghìn tỷ đồng, cho nên dư địa còn rất lớn. Hầu như tất cả các đối tượng, thành phần kinh tế tham gia đều hưởng lãi suất ưu đãi (5,5%/ năm với năm lĩnh vực ưu tiên cho khoản ngắn hạn và 8 đến 9% cho khoản vay dài hạn).

Theo nhận định của Chủ tịch Hiệp hội BÐS Việt Nam (VNREAL) Nguyễn Trần Nam, BÐS là một trong những “đầu tàu” kéo theo nhiều ngành nghề kinh doanh khác. Do đó, nếu tháo gỡ tốt cho thị trường này sẽ tạo được bước đột phá cho phát triển kinh tế - xã hội nói chung, góp phần tạo thêm chốn an cư cho người dân nói riêng. Vừa qua, Ðảng và Nhà nước có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho DN, chính vì thế, các DN kinh doanh BÐS cần nắm bắt cơ hội, chủ động thích ứng để có thể đáp ứng các yêu cầu, tiếp cận được nguồn hỗ trợ. Quan trọng là điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng đáp ứng tốt hơn nhu cầu thật của người dân. Ðơn cử, nhiều đơn vị vẫn chạy theo cuộc đua phát triển quá nóng các phân khúc cao cấp, nhu cầu thấp, mà bỏ quên phân khúc nhà giá thấp, trung bình, phù hợp nguồn thu nhập của đa số người dân. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đề xuất tăng cường bổ sung thêm nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, tương tự như gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây, đề xuất phía ngân hàng được cấp bù lãi suất nhằm góp phần duy trì sự ổn định của thị trường BÐS và thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

CHÂU ANH và VŨ NGUYÊN