"Cú huých" cho thị trường bất động sản?

Thứ Năm, 03-04-2014, 19:31
Khách hàng đến tìm hiểu thông tin dự án khu căn hộ Him Lam Riverside ở TP Hồ Chí Minh  của Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam.

Mới đây, một sự kiện thu hút sự chú ý của dư luận khi Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB) cùng Tập đoàn Thiên Thanh công bố: Sẽ tung ra gói tín dụng tới 50 nghìn tỷ đồng nhằm khơi thông hàng tồn kho, vực dậy thị trường bất động sản (BÐS). Tuy nhiên, đánh giá chương trình này, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp (DN) băn khoăn liệu đây có thật sự là "cú huých" cho thị trường BÐS hay không?

Nếu làm được, hiệu quả sẽ rất tốt

Tổng Giám đốc VNCB Phan Thành Mai cho biết: Gói tín dụng 50 nghìn tỷ đồng sẽ được các ngân hàng triển khai thông qua chuỗi liên kết bốn nhà: Ngân hàng người mua - chủ đầu tư - nhà thầu cung ứng, sản xuất vật liệu xây dựng (VLXD) - ngân hàng người bán. Tổng cộng, sẽ có mười ngân hàng tham gia góp vốn vào gói tín dụng này, ngoài VNCB, còn có các tên tuổi Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank, Sacombank, ACB, MD Bank, LienViet Post Bank, Ocean Bank. Trong đó, VNCB đóng vai trò là ngân hàng tổ chức cho các ngân hàng người bán, cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp sản xuất VLXD.

Thật ra, mô hình liên kết bốn nhà dạng này không mới, đã từng được các ngân hàng áp dụng cho lĩnh vực cho vay xuất nhập khẩu và nông nghiệp vài năm trước đây. Ðiều kiện vay của gói 50 nghìn tỷ đồng này cũng không khác mấy so với những gói tín dụng thông thường của các ngân hàng thương mại, tức là người vay vẫn phải tuân thủ theo điều kiện bình thường. Tuy nhiên, gói tín dụng lần này không cần tài sản bảo đảm, bởi cho vay trên hàng hóa cung ứng khi "trông thấy" đầu ra của dự án, dưới sự cam kết cấp tín dụng của một ngân hàng hay một định chế tài chính lớn. Hơn nữa, trong chuỗi liên kết do VNCB xây dựng, nếu chủ đầu tư đang là con nợ ở một ngân hàng khác, khi tham gia dự án tại gói tín dụng này sẽ được mở tài khoản tại một trong các ngân hàng liên minh. VLXD được điều tiết, cung ứng đúng mục đích, có sự phối hợp của một ngân hàng. Như vậy, ưu điểm của gói tín dụng này "một mũi tên trúng hai, ba đích", vừa giúp giảm rủi ro tín dụng cho các ngân hàng thương mại, vừa giảm giá thành dự án, lại giải phóng được hàng tồn kho BÐS. Tập đoàn Thiên Thanh sẽ là nhà tổ chức cung ứng VLXD, chủ trì xây dựng sàn kinh doanh VLXD đầu tiên trên cả nước nhằm kết nối các đối tượng có nhu cầu về VLXD là các chủ đầu tư, nhà thầu với nhà sản xuất VLXD trên cả nước. Cụ thể, thông thường, khi có nguồn tiền chuyển về, ngân hàng chủ nợ sẽ "khấu" gốc và lãi xong rồi mới trả lại tiền cho công trình. Nhưng ở đây, nếu DN đang là con nợ ở ngân hàng B, khi có nguồn tiền về, ngân hàng B vẫn cho tiền "chảy qua" để hoàn thiện công trình và bán sản phẩm trong chuỗi sản phẩm bốn nhà đã được thẩm định và ký kết, cho đến khi DN có lợi nhuận, mới trả lãi và gốc.

Hiện nay, gói 50 nghìn tỷ đồng vẫn đang trong giai đoạn "khởi động", cho nên để vận hành tốt mô hình này, đòi hỏi nhiều yếu tố. Thách thức đầu tiên là vấn đề con người, quy mô càng lớn, càng cần nâng cao tính chuyên nghiệp. Tiếp theo là việc vận hành, tổ chức và kết nối các bên liên quan, đòi hỏi nền tảng hệ thống khoa học - công nghệ và một hành lang pháp lý đầy đủ. Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, đưa ra gói tín dụng là việc làm bình thường của các ngân hàng. Hiện nay, nguồn vốn tại các ngân hàng đang rất dồi dào, đầu vào khá lớn cho nên buộc phải có chính sách nhằm khuyến khích DN vay vốn. Việc VNCB và Tập đoàn Thiên Thanh tung ra chương trình này đáng hoan nghênh. Có thể học tập kinh nghiệm của Trung Quốc khi ngân hàng xây dựng lớn thứ hai tại nước này có nguồn tín dụng rất lớn. Họ có thể liên kết nhiều ngân hàng để đầu tư trên cùng một sản phẩm là các công trình xây dựng. Tổng thầu EPC các công trình có mối liên kết chặt chẽ, thống nhất với các nhà thầu, các nhà cung cấp thiết bị, VLXD để đầu tư vào các dự án. Có thể nói, thành công của các nhà thầu Trung Quốc có sự trợ giúp của ngân hàng, thông qua một đầu mối duy nhất để thanh toán, giải ngân cho các bên liên quan, giúp giảm bớt các khoản phụ phí, bớt trung gian, chủ động nguồn vốn, giảm giá thành xây lắp, đồng thời nâng cao uy tín nhà thầu.

Chưa hết lo ngại

Tuy nhiên, việc triển khai gói tín dụng 50 nghìn tỷ đồng "kích cầu" BÐS này hiệu quả đến đâu còn đang là dấu hỏi lớn. Nếu làm tốt, đây sẽ là một phương thức làm ăn giúp nâng cao hiệu quả đầu tư, có lợi cho khách hàng. Trên thực tế, chuỗi liên kết này đã được BIDV, VNCB tiến hành tại dự án đầu tư mở rộng quốc lộ 1 và quốc lộ 14 (đường Hồ Chí Minh qua Tây Nguyên). TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) tin tưởng, khi chương trình được triển khai rộng rãi hơn trong công trình xây dựng, liên kết bốn nhà sẽ thành công vì khắc phục được tình trạng lâu nay, nhà thầu làm xong, chủ đầu tư không thanh toán, dẫn đến các nhà thầu chậm thanh toán cho các nhà sản xuất VLXD và cả ba bên đều là con nợ của ngân hàng, ngân sách lại nợ DN như một vòng luẩn quẩn. Ngoài ra, cũng cần thiết tổ chức lại thị trường VLXD vì trên thế giới, đây là một thị trường chuẩn hóa rất tốt. Cùng với đó là đẩy mạnh việc lập các sàn giao dịch trực tuyến, từng bước hiện đại hóa thị trường VLXD. Sắp tới, chúng ta sẽ gia nhập các tổ chức khu vực và quốc tế như: TPP, ASEAN + 6..., sẽ gặp phải các cuộc cạnh tranh khốc liệt. Do vậy, nếu không sớm tổ chức lại thị trường, đầu tư công nghệ, củng cố lại khâu phân phối, tạo ra một kênh đầu tư hiệu quả hơn, chắc chắn chúng ta sẽ bị thua thiệt, mất thị phần ngay trên sân nhà.

Mặc dù vậy, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu một mặt đánh giá cao sáng kiến liên kết cho ra đời gói tín dụng 50 nghìn tỷ đồng, nhưng cũng khẳng định không nên ảo tưởng về gói tín dụng này. DN được vay bao nhiêu, lãi suất thế nào hoàn toàn phụ thuộc thỏa thuận với ngân hàng. Theo ông Châu, việc liên kết bốn nhà là xu thế toàn cầu. Tuy nhiên, mục tiêu của đơn vị tổ chức là gì? Nếu để giảm giá BÐS thì rất đáng hoan nghênh, nhưng nếu đơn vị tổ chức đặt lợi nhuận lên hàng đầu thì việc độc quyền và lợi ích nhóm là rất khó tránh khỏi. Ðiều này, nếu xảy ra, sẽ càng làm méo mó thị trường BÐS vốn đang hết sức khó khăn. Ngay cả mục tiêu mà gói tín dụng 50 nghìn tỷ đồng hướng đến khi tạo liên kết là nhằm giảm giá bán BÐS cũng bị không ít DN "phản pháo". Chủ tịch HÐQT Công ty An Phú, thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai Lê Hùng cho rằng, hai yếu tố chính tác động mạnh đến giá BÐS hiện nay cần tháo gỡ là thủ tục hành chính và lãi vay. Về thủ tục hành chính, chúng ta càng cải cách càng rối; còn về lãi vay, không hiểu Ngân hàng Xây dựng Việt Nam và Tập đoàn Thiên Thanh dựa vào cơ sở nào để có thể hạ giá thành BÐS được khi mà DN vay gói tín dụng này vẫn phải trả lãi như lãi suất thông thường. Ông Lê Hùng dẫn chứng: Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai là một trong số ít các đơn vị thực hiện khép kín tất cả quy trình, từ nguyên vật liệu, xây dựng, nhân công, bán hàng,... nhằm hạ giá thành sản phẩm. Ðó là chưa kể tập đoàn có một quỹ đất rẻ nhưng giá một căn hộ bán ra không thể rẻ hơn được nữa, thế mà vẫn chưa thật sự hấp dẫn người mua. Còn với các điều kiện thông thường như gói 50 nghìn tỷ đồng chuẩn bị triển khai, nếu thủ tục hành chính vẫn còn phiền hà, lãi suất vẫn tiếp tục cao, e rằng việc hạ giá BÐS khó khả thi.

Ngân hàng phải bảo đảm dòng tiền trong liên kết

Việc triển khai sản phẩm tín dụng liên kết bốn nhà nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng đúng mục đích, hiệu quả, tạo niềm tin trên thị trường, thúc đẩy các giao dịch kinh tế trong hoạt động đầu tư - xây dựng - kinh doanh BÐS, đồng thời tăng cường liên kết giữa các tổ chức tín dụng (TCTD), góp phần tăng trưởng tín dụng phục vụ phát triển kinh tế. Ðể làm được điều này, các ngân hàng thương mại phải xác định được vai trò trong chuỗi liên kết, để cùng có trách nhiệm nghiêm túc thực hiện đúng các cam kết, nhất là bảo đảm dòng tiền trong liên kết. Từ đó củng cố lòng tin cho thị trường BÐS nói chung và các chủ thể tham gia chuỗi liên kết nói riêng. Tạo ra năm điều "yên tâm" trong xây dựng cơ bản: TCTD yên tâm cấp tín dụng, chủ đầu tư yên tâm đầu tư, nhà thầu yên tâm thi công, nhà cung cấp yên tâm cung cấp vật liệu thiết bị và người mua yên tâm góp vốn.

NGUYỄN VIẾT MẠNH

Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN)

Tránh độc quyền trong triển khai dự án

Ðiều kiện vay vốn của gói 50 nghìn tỷ đồng không khác so những gói tín dụng thông thường của các ngân hàng thương mại. Do vậy, gói tín dụng này thành công hay không còn phụ thuộc nhiều yếu tố, chẳng hạn các DN có chọn được nhà thầu bảo đảm năng lực hoặc chọn được vật liệu tốt mà giá rẻ hay không? Nếu nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu thuộc một nhóm lợi ích nào đó mà DN không thể tiếp cận được thì gói tín dụng này có cũng như không. Do vậy, nếu không có sự giám sát chặt chẽ, gói tín dụng này sẽ dẫn đến việc độc quyền thi công và độc quyền VLXD.

NGUYỄN VĂN ÐỰC

Phó Giám đốc Công ty Ðịa ốc Ðất Lành

HỒNG ANH và XUÂN THỦY