Phát triển bền vững thị trường nhà ở

Thứ Hai, 18-01-2021, 21:43
Một dự án nhà ở của Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Hưng Thịnh tại TP Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh).

Hiện nay, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đang mất cân đối: Dư thừa các sản phẩm nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ. Thực tế này đã chỉ ra sự phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố chưa bền vững, cần sự điều chỉnh kịp thời từ nhiều phía…

Số liệu mới nhất của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, 10 tháng năm 2019, số lượng căn hộ bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) bán ra thị trường là 12.366 căn (chiếm 51% số căn hộ) thì con số này của cả năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1% số căn hộ được đưa ra thị trường. Trong 26 dự án (15.087 căn hộ) nhà ở đủ điều kiện huy động vốn thì phần lớn có giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên.

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh nhận định: Giá nhà ở hiện nay ở thành phố vượt khỏi khả năng chi trả của người thu nhập trung bình - thấp và đối tượng chính sách. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là phân khúc bình dân, dẫn đến giá nhà tăng, người dân khó có cơ hội sở hữu nhà ở với giá không quá 1,5 tỷ đồng/căn.

Số lượng nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cũng không khá hơn. Theo thống kê, để đáp ứng nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức, người thu nhập thấp, TP Hồ Chí Minh cần khoảng 134 nghìn căn hộ. Theo kế hoạch từ trước, đến hết năm 2020, thành phố hoàn thành 39 dự án với tổng số 44.701 căn hộ, đáp ứng 15% nhu cầu nhà ở. Đến nay, toàn thành phố chỉ mới hoàn thành phần thô ba dự án với 2.213 căn hộ; đang xây dựng năm dự án với 4.758 căn hộ, thiếu rất nhiều so với chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, nguyên nhân gây “lệch pha” cung - cầu là do chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất; thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp cũng khiến giá nhà “đội” lên cao. Trên địa bàn thành phố còn nhiều khu đất do Nhà nước quản lý được quy hoạch xây dựng NƠXH, thành phố muốn đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư nhưng không thực hiện được do chưa có quy định chi tiết các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH. Thực tế này dẫn đến lãng phí quỹ đất công và không thực hiện được việc xã hội hóa đầu tư xây dựng NƠXH…

Để giải quyết tình trạng “lệch pha” cung - cầu, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành cho rằng: Chủ đầu tư phải cân đối, nghiên cứu kỹ thị trường; người mua nhà phải bình tĩnh, sáng suốt vì không phải đầu tư bất động sản lúc nào cũng có lãi. Cùng với đó, cơ quan quản lý nhà nước cần có  thông báo chính thức để người dân, các chủ đầu tư biết để điều chỉnh thị trường, làm sao cho thị trường phát triển bền vững.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, để khuyến khích các đơn vị tham gia phát triển phân khúc nhà ở giá thấp, ngoài việc tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính, ban hành nhiều chính sách ưu đãi, thì thành phố cũng nên đề xuất quy định giá bán NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán. Không khống chế giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó theo giá kinh doanh thương mại. Bên cạnh đó, thành phố đề xuất cấp có thẩm quyền chỉnh sửa quy định trường hợp dự án dưới 10 ha chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng NƠXH theo phương thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH…

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, Huỳnh Thanh Khiết cho biết, trong 5 năm tới, thành phố sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng NƠXH thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê. Thành phố cũng rà soát, sử dụng hiệu quả quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại có diện tích hơn 10 ha để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ NƠXH cho thành phố. Việc phát triển nhà ở cần chuyển đổi mô hình từ nhà ở thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, nhất là các dự án NƠXH.

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, có giá vừa túi tiền của  hầu hết khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao. Tiếp đó mới tới phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ…

 

Bài và ảnh: VŨ NGUYÊN