Rủi ro pháp lý khi người nước ngoài mua nhà “trá hình” ở Việt Nam

Thứ Sáu, 15/11/2019, 02:58:39

Nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như tăng cường hội nhập quốc tế, Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách cởi mở, tạo điều kiện cho người nước ngoài làm việc, sinh sống tại Việt Nam, trong đó có chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà ở. Tuy nhiên, nhiều đối tượng người nước ngoài đã lợi dụng các chính sách này để sở hữu nhà ở “trá hình” thông qua người Việt Nam để đứng tên giùm. Những rủi ro pháp lý và hướng xử lý trong trường hợp này là gì?

Trong những năm gần đây, số lượng người nước ngoài lựa chọn đến Việt Nam để kinh doanh, sinh sống ngày càng nhiều và nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ngày càng tăng cao, chủ yếu đến từ các nước như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Xin-ga-po, Mỹ và một số nước châu Âu.

Sự đổi mới trong Luật Nhà ở năm 2014 cho phép người nước ngoài chính thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã giúp cho vốn nước ngoài đổ vào đầu tư bất động sản tăng lên đáng kể. Tuy vậy, sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn đang gặp phải nhiều rào cản pháp lý cũng như thủ tục hành chính. Việc gỡ rối trong những vấn đề về quyền sử dụng đất, điều kiện mua nhà ở của người nước ngoài, việc xác định danh mục dự án được phép bán cho người nước ngoài hiện nay vẫn chưa có hướng giải quyết triệt để.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện nhất định và trong phạm vi quy định của pháp luật. Về đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Về phạm vi sở hữu nhà ở, theo Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Hơn nữa, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng bị hạn chế, cụ thể tại Khoản 3 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này. Đối với nhà ở riêng lẻ, tại Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ bị hạn chế như sau: “Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án”.

Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ có thể sở hữu nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam và chỉ được phép sở hữu số lượng trong phạm vi nhất định.

Người nước ngoài không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong những trường hợp quy định tại Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định pháp luật; tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Về quyền sử dụng đất, người nước ngoài không được quyền sử dụng đất tại Việt Nam bởi tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì trong các đối tượng người sử dụng đất có quyền sử dụng đất tại Việt Nam được liệt kê, không có tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Trên cơ sở quy định của pháp luật, người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Chính vì thế, nhiều đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài đã chọn cách “lách” luật khi không đủ hoặc chưa đủ điều kiện để sở hữu nhà ở. Hiện nay, tình trạng ở một số địa phương đã có không ít cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở “trá hình” thông qua người Việt Nam để đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Những hành vi này đang vi phạm quy định về Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và vô hình trung làm ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý quỹ đất của Nhà nước. Đây còn là vấn đề lo ngại liên quan đến việc bảo đảm an ninh, quốc phòng, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ nước ta.

Nếu có đủ cơ sở chứng minh việc sở hữu nhà ở là trá hình, bản chất là của người nước ngoài thì giao dịch đó phải bị tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 do vi phạm điều cấm của luật hoặc phải bị tuyên là giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 do giả tạo.

Mặc dù Đảng và Nhà nước ta luôn có những chính sách cởi mở, tạo điều kiện cho người nước ngoài làm việc, sinh sống tại Việt Nam. Tuy nhiên, cần thiết phải chú trọng và nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước, thanh tra, kiểm tra vấn đề nêu trên, để kịp thời phát hiện và nhanh chóng xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm. Đối với những tổ chức, cá nhân nước ngoài có hành vi vi phạm quy định pháp luật bao gồm cả an ninh, trật tự, kinh tế và đất đai, nhà ở, thì phải xử lý nghiêm minh bảo đảm an ninh quốc gia sự ổn định và phát triển kinh tế - xã hội bền vững của đất nước.

Luật sư TRƯƠNG ANH TUẤN, Luật gia ĐINH THỊ HỒNG NHUNG (Công ty Luật TNHH Pháp Gia)