Áp lực và cơ hội mới cho bất động sản

Thứ Bảy, 15/02/2020, 09:38:30

NDĐT - Nguy cơ đóng băng của thị trường bất động sản 2020 là có thật, nhưng không kéo dài, xuất phát cả từ vấn đề thủ tục hành chính và cả từ hoạt động hỗ trợ cho vay ngân hàng, cũng như từ vấn đề cơ cấu, giá cả và chất lượng sản phẩm…

Áp lực và cơ hội mới cho bất động sản

Khai thác những cơ hội và động lực mới giúp tăng nhiệt cho thị trường là cần thiết, nhằm tránh hệ lụy tiêu cực khi thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, nhất là việc gia tăng áp lực từ nợ xấu, căng thẳng việc làm, an sinh xã hội và giảm sút động lực tăng trưởng kinh tế đất nước!

Dấu hiệu trì trệ trên thị trường BĐS đã xuất hiện khá đậm từ những tháng cuối năm 2019. Theo Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công của cả nước trong năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018. Trong đó, BĐS du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, giảm 20% so với năm 2018. Theo Savills, nguồn cung thị trường nhà phố và nhà liền kề, đất nền đã giảm khoảng 1/3 và tổng giao dịch giảm khoảng 25% theo năm so với năm trước. Ngân hàng Nhà nước đang hạn chế các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản, nhằm bảo đảm sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả ngành ngân hàng, nổi bật là chỉ đạo giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn từ 40% xuống 30% từ năm 2020 cho đến năm 2022; tăng hệ số rủi ro cho các khoản vay tín dụng bất động sản. Sự khan hiếm tín dụng đã làm tăng mạnh hoạt động tìm vốn trên thị trường chứng khoán. Theo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, năm 2019 có tới 41% các công ty bất động sản trên thị trường đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành lên đến 37 nghìn tỷ đồng (1,6 tỷ USD)...

Nguyên nhân sự trì trệ trên không chỉ do những hạn chế về cơ sở pháp lý, thủ tục hành chính, xu hướng siết chặt hơn điều kiện tín dụng bất động sản, mà còn do cả từ giảm sút niềm tin vào sự khả thi giữ cam kết lãi suất trên phân khúc nhà nghỉ dưỡng và sự đẩy cao giá ảo các căn hộ cao cấp, đất nền thời gian qua.

Về tổng thể, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan thị trường BĐS còn chưa đồng bộ, chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả… Việc các cơ quan chức năng chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới; chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra, điều chỉnh quy hoạch… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm.

Tuy thị trường sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn trong năm 2020, song về cơ bản, thị trường BĐS vẫn giữ được sự ổn định do sự cải thiện chung tích cực của kinh tế vĩ mô, sự gia tăng nhu cầu về nhà ở của Việt Nam- quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, và sự mở rộng hệ thống cơ sở hạ tầng mới. Với tổng đầu tư hạ tầng chiếm hơn 10% GDP, vượt qua cả khối các nền kinh tế Đông Á, vốn nổi tiếng với mức đầu tư cơ sở hạ tầng cao.

Đặc biệt, cơ hội mới và kỳ vọng tạo thêm nhiệt lượng cần thiết cho thị trường BĐS Việt Nam năm 2020 không chỉ đến từ sự duy trì tổng cầu trên phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, mà còn từ sự gia tăng tổng cầu BĐS công nghiệp và mặt bằng đất kinh doanh từ các dự án kinh doanh mới gắn với triển khai các FTA mới, sự bùng nổ dòng FDI trong năm 2019 và 2020; giảm căng thẳng thương mại Mỹ – Trung.

Động lực và cơ hội mới cũng đến từ sự điều chỉnh linh hoạt cơ cấu và gia tăng tiện ích các sản phẩm bất động sản.

Theo dự báo của Savills, nguồn cung trên thị trường năm 2020 sẽ tiếp tục tăng khá. đến năm 2022, hơn 154 nghìn căn hộ từ 108 dự án sẽ mở bán (trong đó hơn 57 nghìn căn sẽ gia nhập trong năm 2020); hơn 357 nghìn m2 diện tích văn phòng mới sẽ gia nhập thị trường (trong đó, riêng nguồn cung mới trong năm 2020 chiếm khoảng 76%).

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, trên thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung BĐS nhà ở duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Tại TP Hồ Chí Minh, không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, nhất là đối với phân khúc nhà ở giá thấp. Thị trường đất nền sẽ đóng băng cả nguồn cung và lượng giao dịch do được quản lý chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng.

Thị trường BĐS du lịch chịu ảnh hưởng tiêu cực cả từ việc giảm sút lòng tin và kỳ vọng cam kết bảo đảm lợi nhuận các BĐS nghỉ dưỡng, sự hạn chế du lịch quốc tế và nội địa gắn với nguy cơ lan rộng dịch bệnh viêm phổi cấp Covid-19 (nCoV), nhất là ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang, ...

Những biện pháp tăng nhiệt thị trường là cần thiết trong năm 2020 và thời gian tới. Hơn nữa, chúng cần được triển khai đồng bộ và có chỉ đạo thống nhất. Theo đó, cần: Sớm hoàn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017); Thống nhất các vấn đề có liên quan Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và Luật Quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013); Xây dựng và ban hành hệ thống pháp lý đối với condotel, oficetel, tháo gỡ các vướng mắc và minh bạch hóa các vấn đề liên quan đến sở hữu tài sản và giao dịch sản phẩm, bảo vệ lợi ích của các bên liên quan về thực hiện cam kết lợi nhuận và chi phí bảo trì, vận hành sản phẩm; tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; thực hiện cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, xóa bỏ cơ chế chỉ định giao đất; minh bạch cơ chế định giá BĐS...

Đồng thời, coi trọng phát triển và bảo đảm an toàn và minh bạch hoạt động thị trường tài chính BĐS, trong đó có các công cụ tài chính phái sinh, quản lý tốt quỹ đầu tư tín thác BĐS, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS; trái phiếu hóa BĐS – quyền sử dụng đất; Thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, vốn PPP đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Khẩn trương ban hành các văn bản quy phạm dưới luật hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư công sửa đổi (2019), Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014), Luật Đấu thầu (2013), Luật PPP để bảo đảm nguồn vốn đầu tư công được vận hành thông suốt và phát huy được hiệu quả, tạo thuận lợi cho thị trường BĐS. Tiếp tục nghiên cứu nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp.

Ngoài ra, cần tích cực rà soát các dự án BĐS chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế; thử nghiệm và đưa vào thực hiện các cơ chế đặc thù đối với thị trường BĐS, như cơ chế sử dụng quỹ đất hành lang công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng.

Với những nỗ lực cần thiết đó, có cơ sở để kỳ vọng rằng có thể từ quý 3-2020 trở đi, thị trường BĐS sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây. "Sức nóng" thị trường sẽ chuyển dịch ra ngoại ô và sang các tỉnh thành lân cận các đô thị lớn. Giá cả trên thị trường sẽ đứng hoặc giảm nhẹ…dù giá đất có thể tiếp tục tăng chậm ở các tỉnh, thành phố loại 2 và 3…

TS. NGUYỄN MINH PHONG