Ðịnh danh loại hình bất động sản mới

Thứ Năm, 28/11/2019, 02:47:16

Vừa qua, Tập đoàn Empire Group, chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Ðà Nẵng tuyên bố đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết với nhà đầu tư các shophouse, căn hộ khách sạn có nhiều chủ sở hữu (condotel) từ đầu năm 2020 dù mới thực hiện được một phần tư thời hạn cam kết ban đầu, đồng thời đề xuất phương án thanh lý hợp đồng mua bán, cũng như sẵn sàng tham gia khiếu kiện với khách hàng, cho thấy “tuần trăng mật” đầu tư phân khúc bất động sản (BÐS) này dường như đã hết.

Ðịnh danh loại hình bất động sản mới

Theo lý giải của Empire Group, nguyên nhân chính khiến dự án không thể thực hiện cam kết trả lợi nhuận 12%/năm với khách hàng do vấn đề pháp lý hiện không rõ ràng, trong khi khách hàng gây sức ép về thực hiện cam kết sổ đỏ, sổ hồng. Mặt khác, việc khai thác vận hành thực tế hai năm qua đều lỗ, còn sau đó có lãi chỉ khoảng 5 đến 6%/năm.

Thực tế, vài năm gần đây, nhiều địa phương, nhất là khu vực ven biển đã cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh loại hình condotel, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của du khách trong nước và nước ngoài, tăng thu ngân sách và thay đổi bộ mặt đô thị của các địa phương có dự án. Ngoài Ðà Nẵng, nhiều địa phương khác đã cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này.

Do đây là lĩnh vực mới, nhiều vấn đề chưa có quy định điều chỉnh, hướng dẫn, quản lý, gây lúng túng trong thực hiện cũng như quản lý nhà nước, như quy chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật, xác định dân số trong khu du lịch, nghỉ dưỡng, cũng như khó khăn trong quản lý đầu tư xây dựng, vận hành, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng)... Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán thực tế hình thành trên cơ sở thỏa thuận của pháp luật dân sự là chủ yếu. Khi có sự “bẻ kèo” của chủ đầu tư, các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho khách hàng. Trong khi đó các cơ quan quản lý nhà nước liên quan lại chậm ban hành các quy định, tháo gỡ khó khăn cho thị trường, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, do thiếu sự kiểm soát, một số địa phương phát triển quá nóng condotel, dẫn đến dư nguồn cung cục bộ, ảnh hưởng hiệu quả chung kinh doanh loại hình này. Ðây là vấn đề đã được nhiều chuyên gia cảnh báo từ lâu, khi một số dự án condotel đua nhau nâng mức trả lãi lên rất cao, từ 10 đến 12%/năm, thậm chí 15%/năm và một số dự án condotel lâm vào khủng hoảng như trường hợp của Cocobay Ðà Nẵng là điều tất yếu xảy ra.

Mặc dù, Cocobay Ðà Nẵng chưa thể đại diện cho “điểm nóng” đầu tư loại hình condotel thời gian qua và việc phân giải đúng sai, cũng như phương thức đền bù như thế nào còn chờ các cơ quan chức năng vào cuộc, nhưng nếu không có giải pháp tháo gỡ sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BÐS. Xét về lâu dài, loại hình BÐS như condotel, officetel, biệt thự biển nghỉ dưỡng... phù hợp Chiến lược phát triển du lịch của nước ta, do đó, cần nhanh chóng định danh, tạo hành lang pháp lý cho các mô hình này. Khi được định danh rõ ràng, sẽ khắc phục được sự “mập mờ” trong cách thức đầu tư, quản lý, vận hành cũng như hạn chế những tranh chấp phát sinh. Ðồng thời, cần tập trung bố trí nhân lực và ngân sách để xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường BÐS từ trung ương đến địa phương, bảo đảm kết nối và vận hành hệ thống theo quy định.

Thực tế, việc đầu tư các loại hình du lịch nghỉ dưỡng hiện nay vẫn đang được coi là khá mạo hiểm. Ðối với chủ đầu tư dự án BÐS nghỉ dưỡng, cần nghiên cứu kỹ về thị trường du lịch, thị trường BÐS, xác định tầm nhìn dài hạn; lựa chọn tính chất và loại hình lưu trú phù hợp xu hướng, nhu cầu du lịch, cũng như có kế hoạch, tính pháp lý rõ ràng trong việc bảo đảm cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư thứ cấp, tránh kiểu kinh doanh “đem con bỏ chợ”, ảnh hưởng sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường BÐS.

MINH ÐÀO