Nhiều bất cập trong quản lý quỹ
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua chung cư sẽ phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng mua căn hộ để làm QBTCC. Sau khi chung cư đã đi vào hoạt động và các cư dân bầu ra ban quản trị, chủ đầu tư có nghĩa vụ sẽ phải bàn giao toàn bộ số tiền này cho ban quản trị để bảo trì các hạng mục hư hỏng của tòa nhà khi đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, hiện tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chiếm khoảng 36% trong tổng số vụ tranh chấp tại các chung cư. Số vụ tranh chấp liên quan đến sử dụng QBTCC chỉ đứng sau tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê của tòa nhà…
Nguồn cơn của xung đột là việc các chủ đầu tư cố tình gây khó khăn, chây ỳ, kéo dài thời gian bàn giao khoản tiền QBTCC dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Hoặc, chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý, vận hành nhà chung cư để “ôm” khoản phí bảo trì và quản lý, vận hành chung cư. Cũng có tình trạng, dù chủ đầu tư giao khoản phí này cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng quỹ vẫn bị quản lý và sử dụng không đúng mục đích, thậm chí có tình trạng chiếm dụng sai trái tiền quỹ.
Hệ quả của tình trạng tranh chấp QBTCC là công trình xuống cấp, hỏng hóc, nhưng không được sửa chữa kịp thời, ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân. Thậm chí, ở nhiều nơi, căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư còn gây nên tình hình bất ổn về an ninh, trật tự.
Bịt lỗ hổng quỹ bảo trì chung cư
Thực tế, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (NĐ 99) quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014 được đánh giá là đã tạo hành lang pháp lý, nhưng cũng còn tồn tại nhiều khó khăn ảnh hưởng đến việc quản lý khoản quỹ này. Trong đó, NĐ 99 chỉ quy định cưỡng chế chủ đầu tư vi phạm bàn giao QBTCC cho các ban quản trị một cách chung chung, thiếu cụ thể. Điều đó dẫn đến tình trạng, chính quyền các địa phương gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng, tổ chức triển khai thực hiện, đặc biệt là với trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì, sử dụng vào mục đích kinh doanh, song làm ăn thua lỗ.
Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chung cư, Chính phủ đã ban hành NĐ 30, trong đó có thêm quy định xử lý tình trạng chiếm dụng kinh phí bảo trì. Điểm đáng chú ý nhất của văn bản này là quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Theo đó, sau khi mở tài khoản QBTCC, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án thông tin về tài khoản này. Ngoài sự giám sát của sở xây dựng, sau năm ngày nhận quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao, UBND cấp tỉnh được phép cưỡng chế thu hồi từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư không còn tiền trong tài khoản, UBND cấp tỉnh chỉ đạo sở xây dựng chủ trì, phối hợp cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì...
Thực tế, việc đề cập đến trách nhiệm của tổ chức tín dụng chính là điểm đột phá của văn bản này, giúp mang lại hiệu quả cho việc cưỡng chế QBTCC. Theo các chuyên gia, NĐ 30 đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, chặt chẽ và cụ thể, dễ áp dụng và có chế tài đủ mạnh trong việc xử lý chủ đầu tư cố tình vi phạm, chây ỳ hoặc chậm bàn giao kinh phí bảo trì chung cư cho các ban quản trị chung cư được bầu ra hợp pháp theo đúng quy định.
Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng khẳng định: “Đối với các chủ đầu tư chây ỳ, cố tình vi phạm, quan điểm của Thanh tra Bộ sẽ xử lý nghiêm không né tránh theo đúng quy định tại NĐ30”.
Cùng với việc ban hành chế tài, các chuyên gia cũng khuyến cáo, các cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các địa phương cần phải tổ chức thực hiện các quy định mới ban hành này nghiêm minh, hiệu quả. Qua đó, góp phần cảnh báo, răn đe và xử lý nghiêm các chủ đầu tư vi phạm để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng cho người mua nhà.
Tại Hà Nội, tính đến hết năm 2020, thành phố có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành; đã thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư; bàn giao 560 hồ sơ cho ban quản trị; bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399 ban quản trị các tòa chung cư.
