Tạo bước đột phá trong cải tạo chung cư cũ

Thứ Ba, 14-07-2020, 02:25

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ (CCC) với tổng diện tích khoảng ba triệu mét vuông, được xây dựng trước năm 1994.

Trong số này, có khoảng 25% đang thuộc diện hư hỏng nghiêm trọng, có thể gây nguy hiểm cho người sử dụng. Tuy nhiên, 10 năm qua, tỷ lệ cải tạo, sửa chữa, xây mới CCC chỉ đạt khoảng 3%, quá thấp so nhu cầu về chỗ ở của người dân cho dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2015/NÐ-CP ngày 20-10-2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chính sách tổng thể về phát triển CCC là khá tốt, nhưng thực tế triển khai lại gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trước hết là quy chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch hiện nay thiếu chỉ tiêu về dân số khi Nghị định số 101 không thể hiện rõ. Quy định bình quân 25 m2/người đối với các dự án bất động sản là bình thường, nhưng áp dụng vào các dự án cải tạo CCC là quá cao khi hầu hết các dự án này nằm trong khu vực lõi, nội đô, bị khống chế về mật độ dân số, chiều cao tòa nhà. Ðiều này gây cản trở lớn nhất đối với các chủ đầu tư tham gia phát triển CCC vì khó có thể thu được lợi nhuận nếu không được xây thêm các căn hộ. Tiếp đến là việc thỏa thuận với người dân sống trong các CCC. Ðối với các tòa nhà nguy hiểm cấp D, Nhà nước sẽ cưỡng chế tháo dỡ, nhưng từ cấp A đến C phải theo nguyên tắc đồng thuận 100% là không khả thi khi lợi ích của các hộ dân khác nhau, nhất là các hộ dân tầng 1, có "đồng ra đồng vào" trong sử dụng tòa nhà. Mặc khác, chính sách miễn tiền sử dụng đất các khu vực lân cận CCC khi cải tạo đã có nhưng chưa được Bộ Tài chính chấp thuận cũng gây cản trở đối với các bên tham gia. Bên cạnh đó, còn một số bất cập trong phê duyệt quy hoạch, quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, trình tự thực hiện các dự án... cũng khiến quá trình cải tạo CCC "giậm chân tại chỗ".

Bộ Xây dựng đang tập trung sửa đổi hàng loạt quy định trong phát triển nhà ở, trong đó có vấn đề về CCC. Ðể giải bài toán hài hòa lợi ích các bên, cần bổ sung, hoàn thiện các chính sách về cải tạo CCC theo hướng Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc điều phối để di dời, tái định cư người dân với quỹ nhà dùng để tái định cư đã có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông kết nối thuận tiện với khu vực chung quanh; hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội để tái định cư. Ðồng thời, tiến hành đấu giá đất, dự án tại vị trí cũ để bù đắp chi phí, cũng như có quy định cụ thể và linh hoạt hơn để tăng chiều cao, dân số các dự án cải tạo CCC phù hợp. Xây dựng cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù theo hướng không chỉ tập trung tại chung cư đó mà còn cải tạo chung quanh để tạo thành khu đô thị phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ, tạo lợi nhuận để nhà đầu tư tham gia tích cực hơn. Ðồng thời, tiếp tục học hỏi kinh nghiệm của các quốc gia đã thành công trong việc cải tạo CCC theo hướng coi trọng phát triển bền vững, áp dụng cách tiếp cận toàn diện, vừa chăm lo cải thiện an sinh đô thị vừa quan tâm nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị và bảo tồn di sản đô thị. Mặc dù, chính quyền có vai trò chủ đạo nhưng phải xem sự tham gia của cộng đồng và các chủ sở hữu là yếu tố quyết định thành công với sự phân công hợp lý và đẩy mạnh hợp tác thông qua quan hệ đối tác công - tư, cũng như cần có cơ quan chuyên trách quản lý cải tạo đô thị tại các đô thị lớn...

Minh Thành