Phát triển đô thị nằm trong các khu công nghiệp

BÀI & ẢNH: VIẾT ĐOÀN, CHÍ KIÊN

Thứ sáu, 20/03/2020 - 03:53 PM (GMT+7)
Font Size   |         Print

Ngay Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương, tại TP Mới Bình Dương hàng trăm căn nhà được xây dựng khang trang nhưng vẫn vắng bóng người vào ở.

Khoảng hơn 20 năm về trước, tại một số tỉnh, thành phố phía nam bắt đầu xuất hiện ý tưởng xây dựng những “thành phố” (TP) nằm trong khu công nghiệp (KCN). Trong đó, phải kể đến một số dự án (DA) đô thị lớn tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), hay ở TP Mới Bình Dương (Bình Dương)… Vậy nhưng, sau nhiều năm đầu tư, phát triển thì những DA này chưa cho thấy tính khả thi, phần lớn bị bỏ hoang.

Kỳ 1: Từ ý tưởng đến hiện thực

Hoang tàn và bất động

Đầu năm 2020, chúng tôi đã có dịp trở lại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Dọc tuyến đường 25 chạy xuyên tâm thị trấn kết nối với tuyến quốc lộ 51, phà Cát Lái là hàng chục DA bất động sản được đầu tư mới khiến cho trung tâm huyện nhộn nhịp hơn hẳn. Nhộn nhịp cũng là phải khi năm 2019 Nhơn Trạch liên tiếp đón nhận những tin vui, khi tỉnh Đồng Nai đã công bố quy hoạch Nhơn Trạch sẽ trở thành một trong ba thành phố trong tương lai (dự kiến TP Nhơn Trạch sau năm 2025), Quốc hội thông qua việc triển khai DA Sân bay quốc tế Long Thành và xây dựng cầu Cát Lái kết nối TP Hồ Chí Minh với Nhơn Trạch. Thế nhưng, ẩn phía sau sự sôi động ấy còn có những DA bất động sản nằm “bất động” hàng chục năm nay, vắng tanh và gần như không có một bóng người mỗi khi đêm về.

Thực ra, tại Nhơn Trạch, thị trường bất động sản đã sôi động từ hàng chục năm về trước khi hàng chục KCN tập trung mọc lên và hàng loạt DA bất động sản hình thành. Ở thời điểm năm 2014, trên địa bàn huyện Nhơn Trạch đã có 196 DA được thỏa thuận địa điểm, trong đó có 138 DA do UBND tỉnh Đồng Nai thỏa thuận địa điểm (có 75 DA khu dân cư) và có 58 DA do UBND huyện thỏa thuận địa điểm (có 11 DA khu dân cư). Hầu hết các DA lớn với diện tích hàng trăm ha đều thuộc các tập đoàn, tổng công ty lớn có nguồn gốc là doanh nghiệp nhà nước như Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD), Tổng công ty Đầu tư phát triển (DIC), Tổng công ty Tín Nghĩa… Tuy vậy, theo UBND huyện Nhơn Trạch, tính đến thời điểm tháng 12-2019, toàn huyện vẫn chỉ có 86 DA khu dân cư, trong đó có 18 DA đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kinh doanh; 6 DA đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật; 9 DA đã bồi thường và giao xong đất; 15 DA đang bồi thường và giao đất một phần; 38 DA đang lập thủ tục đầu tư, quy hoạch, bồi thường. Ở đây, có thể thấy được với thời gian gần 20 năm phát triển, kêu gọi đầu tư thì tại Nhơn Trạch chỉ có 18 DA bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, bán sản phẩm ra thị trường. Còn lại đều được liệt vào diện DA “chết” hoặc vượt quá thời hạn đầu tư.

Thực tế, nhiều DA có diện tích lên đến hàng trăm ha đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, dù đã được bán hết cho khách hàng, nhưng vẫn là những khu đất bị bỏ hoang. Điển hình, DA Long Thọ - Phước An do HUD làm chủ đầu tư, được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2002, có tổng diện tích 223,7 ha, bao gồm 4.774 nền đất, mở bán từ năm 2003 với giá từ 1,2 đến 1,8 triệu đồng/m² (tùy vị trí, diện tích). Đây là DA đi tiên phong phát triển quy hoạch khu đô thị cho TP Nhơn Trạch trong tương lai, từng là điểm “nóng” của thị trường bất động sản, được tập trung bán vào cuối năm 2006 và đã bán hết cuối năm 2007. Ở thời điểm đó, giá bán qua lại lúc cao điểm khoảng 7 triệu đồng/m² đất, nhưng sau đó giá đã giảm dần và thời điểm năm 2014, nhiều chủ đất bán lại chấp nhận ngang giá của chủ đầu tư nhưng vẫn không bán được. Giá đất hiện tại ở khu vực này được rao bán với giá từ 8 - 10 triệu đồng/m² nhưng từ lâu đã không có giao dịch. Điều quan trọng nhất là không có người dân vào ở và gần như cả DA nằm bất động từ năm 2008 đến nay. Theo tìm hiểu, quan sát của chúng tôi, hạ tầng DA đã hoàn thành và bàn giao đất từ năm 2008, sau đó có khoảng 20 căn nhà được xây dựng tại đây nhưng rất ít người vào ở, hầu hết người dân xây dựng thô rồi để hoang hoặc tận dụng nuôi yến.

Rơi vào tình trạng tương tự là DA Long Thọ - Phước An do Tổng công ty Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư với diện tích 150 ha, cũng được chấp thuận đầu tư từ năm 2002. Hạ tầng ở đây đã được đầu tư hoàn chỉnh, đất đã bàn giao cho khách hàng từ hàng chục năm nay, nhưng giờ đây ngoài khu nhà tập thể của Tập đoàn Dầu khí thì có khoảng 70 căn nhà (khoảng 60 căn đã xong phần thô) vẫn bỏ hoang. Nằm kế bên là DA Phước An có diện tích 150 ha do HUD 9 (đơn vị thành viên của HUD) làm chủ đầu tư, đã được đầu tư khoảng hơn 600 tỷ đồng với hơn 2.000 nền đất, xây dựng hơn 400 móng nhà liên kế, song lập, biệt thự… vậy nhưng gần chục năm nay vẫn để hoang.

Hay tại tỉnh Bình Dương, DA mang tên TP Mới Bình Dương đã được đầu tư với gần 1.000 ha, được kỳ vọng đủ khả năng phục vụ khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc. Để thực hiện DA này, chủ đầu tư đã đưa ra dự kiến với số vốn khoảng 200.000 tỷ đồng (thời điểm đó tương đương hơn 10 tỷ USD). TP Mới Bình Dương được kỳ vọng là một thành phố thông minh, hiện đại bậc nhất trong khu vực, hướng đến là điển hình thành phố nằm trong KCN. DA cũng được chia thành 7 phân khu chức năng gồm Trung tâm chính trị - hành chính; Trung tâm tài chính, ngân hàng, chứng khoán; Công viên công nghệ kỹ thuật cao; Trung tâm hội nghị, triển lãm quốc tế, trường đại học; Khu phục vụ cộng đồng (quảng trường, công viên, hồ sinh thái…); Khu văn phòng cho thuê, nhà hàng khách sạn cao cấp… Tuy nhiên, sau hàng chục năm đầu tư phát triển thì đến thời điểm này, ngoài những con đường rộng lớn (khoảng 60 m) chạy xuyên tâm và dọc theo khu liên hợp… còn lại đều là những khu đất trống, hoang vắng. Ban ngày, chỉ có khu Trung tâm chính trị - hành chính của tỉnh Bình Dương còn có hoạt động nhưng rất hoang vắng mỗi khi đêm về.

Thực tế, ngoài khu Trung tâm hành chính, Trường đại học Miền Đông được xây dựng bài bản và đã đi vào hoạt động, còn lại hàng loạt DA chung cư, nhà phố được đầu tư xây dựng ngay từ khi khởi công thành phố mới nhưng rất ít người dân vào sinh sống. Ngoài một khu chung cư của đối tác Nhật Bản thì tại TP Mới Bình Dương, điểm sôi động duy nhất là khu nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, có giá hơn 100 triệu đồng/căn nằm ở khu vực ngoài rìa thành phố mới.

Giá đất vượt khả năng đối tượng khách hàng

Một trong những định hướng đến năm 2020 là Nhơn Trạch cơ bản đạt tiêu chí đô thị loại II. Nhưng đánh giá thực trạng đô thị mới Nhơn Trạch tại thời điểm năm 2019 thì có đến bốn trong số năm thang điểm chưa đạt hoặc đạt ở mức thấp. Cụ thể như tiêu chí về trình độ phát triển cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan đô thị chỉ đạt 38,18 điểm (điểm tối thiểu là 45 và tối đa là 60); tiêu chí mật độ dân số với thang điểm là 0… Tiêu chí về mật độ dân số gồm có hai tiêu chuẩn là mật độ dân số toàn đô thị và mật độ dân số khu vực đô thị. Trong đó, tiêu chuẩn mật độ dân số toàn đô thị tại Nhơn Trạch chỉ đạt 635,8 người/km² (yêu cầu ít nhất 1.800 người/km²); để đạt được yêu cầu này cần tăng dân số gấp gần ba lần như hiện nay. Tiêu chuẩn mật độ dân số khu vực đô thị chỉ đạt ở mức 1.084 người/km² (yêu cầu ít nhất 8.000 người/km²); để đạt được yêu cầu này mật độ dân số phải tăng gần gấp bảy lần so số dân hiện nay.

Với thực trạng nêu trên về phát triển dân số của Nhơn Trạch thì bao giờ người dân mới đến ở để lấp đầy các KĐT, KDC? Trong khi đó, hàng loạt DA lớn đã và đang được đầu tư thuộc diện “siêu” DA đô thị như KĐT Đông Sài Gòn có quy mô lên đến hơn 900 ha, KĐT Long Thọ - Phước An diện tích đất lên đến gần 224 ha với gần 4.774 nền đất (dành cho khoảng gần 20.000 người dân đến ở), KDC Long Tân, KĐT Thành Hưng… hầu hết đang trong tình trạng hoang vắng.

Nhìn nhận một cách đơn giản, việc đầu tư xây dựng thành phố trong khu công nghiệp thì đối tượng khách hàng được nhắm đến là công nhân, chuyên gia làm việc trong các KCN. Đến nay, chưa có con số chính thức nào xác nhận đã có bao nhiêu người là công nhân hay chuyên gia đã mua được đất tại các KĐT, KDC tại TP Mới Bình Dương và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, với giá trị đất như hiện tại, liệu cán bộ, công nhân bình thường có mua được đất tại các DA KDC, KĐT này. Phân tích về đối tượng khách hàng tại các DA ở TP Mới Bình Dương, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng: “Một trong những sai lầm lớn nhất là lựa chọn đối tượng đến mua đất để xây nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế chủ yếu là giới đầu cơ đất nhảy vào mua rồi làm giá bán kiếm lời”.

Với giá đất ở TP Mới Bình Dương như hiện tại thì giới công nhân hay diện công chức trẻ, kỹ sư trẻ mới ra trường cũng rất khó mua được một lô đất để xây nhà ở. Thực tế, trải qua nhiều đợt “thổi giá”, thị trường bất động sản biến động tăng ảo thì đến thời điểm này, giá đất tại các DA đô thị tại TP Mới Bình Dương đang ở mức giá rất cao. Theo khảo sát của phóng viên, ở những vị trí phía trong các DA, những lô đất có mặt tiền nhỏ được định giá khoảng 20 - 25 triệu đồng/m², những vị trí mặt tiền lớn có giá khoảng từ 43 - 45 triệu đồng/m². Như vậy, lô đất 100 m² có giá khoảng hai tỷ đồng. Với những công nhân, kỹ sư trẻ đang làm việc tại các KCN quanh TP Mới Bình Dương, mua được lô đất ở mức giá này có thể xem là một giấc mơ (?).

Ngay bảng giá đất mới của UBND tỉnh Bình Dương ban hành ngày 20-12-2019 Quy định Bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 - 2024 thì giá đất ở đô thị tại TP Thủ Dầu Một (tại các phường Chánh Mỹ, Chánh Nghĩa, Hòa Phú, Phú Mỹ…) loại đường số 1 và vị trí số 1 có giá lên đến 37,8 triệu đồng/m² (tăng hơn 13 triệu đồng/m² so quy định bảng giá đất trước), loại 2 là 25,3 triệu đồng/m² và loại 3 là 16 triệu đồng/m². Như vậy, có thể thấy, theo xu thế phát triển của thị trường bất động sản tại Bình Dương thì giá đất ở khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng và xem ra câu chuyện mua được đất ở ngày càng xa tầm với của đối tượng công nhân viên làm việc trong các KCN vây quanh TP Mới Bình Dương.

(Còn nữa)