Để bất động sản khu công nghiệp phát triển hiệu quả

THU THỦY, HẠNH DUNG

Thứ năm, 15/08/2019 - 12:24 PM (GMT+7)
Font Size   |         Print

Dòng tiền đầu tư đang hướng vào bất động sản khu công nghiệp. Ảnh: SONG ANH

Thị trường bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực Đông - Nam Á, nhưng trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam, các nhà đầu tư (NĐT) vẫn có thể gặp nhiều thử thách. Để thị trường đất đai KCN phát triển hiệu quả, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng (CSHT) chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần, đáp ứng các dự án (DA) có giá trị cao hơn trong tương lai.

Nhu cầu tăng cao

Trong 20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành điểm sáng công nghiệp của khu vực Đông - Nam Á. Báo cáo về tình hình thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là BĐS KCN của Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam) thống kê, từ 335 ha đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp (năm 1986), đến năm 2018, con số này lên tới 80.000 ha. Hiện, nhiều NĐT nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS KCN Việt Nam. Có được bước tăng trưởng ngoạn mục này là nhờ vào sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết, các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập... tạo nên môi trường kinh doanh (MTKD) thuận lợi với nguồn lao động dồi dào.

Số liệu từ CBRE (CB Richard Ellis Group) thì nêu rõ, tính đến quý II-2019, nguồn cung BĐS KCN tại miền bắc là 8.410 ha đất KCN và 149,8 ha nhà xưởng xây sẵn; tại miền nam là 32.229,5 ha đất KCN và 148 ha nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy BĐS KCN đạt rất cao. Đối với đất KCN ở miền bắc, tỷ lệ lấp đầy đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, sau khi thành công trong phân khúc BĐS KCN ở phía nam, từ tháng 12-2018, Tập đoàn Amata, một đơn vị phát triển BĐS KCN Thái-lan đã khởi công xây dựng KCN Sông Khoai, một phần thuộc “siêu” DA Amata City Hạ Long tại tỉnh Quảng Ninh. DA này là một bước đi chiến lược để Amata phát triển ra khu vực phía bắc, sau thành công của các DA KCN Amata Biên Hòa và Amata Long Thành tại phía nam. Với tổng diện tích đất 5.789 ha, số vốn đầu tư 1,6 tỷ USD, DA này đang được các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ là một thành phố công nghiệp tích hợp, dẫn đầu xu thế hướng tới thành phố thông minh.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường BĐS Việt Nam đang thu hút được nhiều sự chú ý. Hằng ngày Savills vẫn luôn gặp gỡ các nhóm khách hàng bày tỏ mối quan tâm. Họ chủ yếu đến từ các nước trong khu vực như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore. Ngoài ra còn có các quỹ đầu tư đến từ Mỹ, châu Âu và các quỹ đầu tư toàn cầu cũng đang tích cực nghiên cứu đầu tư vào Việt Nam. Năm 2019 dự kiến sẽ tiếp tục ghi nhận các giao dịch đầu tư mới ở nhiều cấp độ: tài sản, danh mục và đầu tư DN.

Với triển vọng khả quan của nhiều phân khúc BĐS KCN, Savills Việt Nam kỳ vọng luồng vốn đầu tư sẽ hướng đến nhiều phân khúc hơn, bao gồm các kênh đầu tư cơ hội như BĐS KCN và kho vận. Điển hình trong liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các DN do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu, đã và đang phát triển chín dự án KCN VSIP với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 DN với tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD... Hay Công ty phát triển công nghiệp BW Industrial - nhà phát triển KCN và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 ha đất KCN đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD, đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa Quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp.

Hoàn thiện cơ sở hạ tầng để phục vụ tốt cho sản xuất tại các khu công nghiệp. Ảnh: NG.NAM

Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, việc ký kết các Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) cho thấy, Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế. Điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập MTKD. JLL đang ghi nhận có sự tăng trưởng về số lượng NĐT nước ngoài tìm cơ hội đầu tư vào BĐS KCN Việt Nam.

Mặc dù được đánh giá là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp Đông - Nam Á, nhưng các NĐT vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp vào Việt Nam. Theo ông Stephen Wyatt, nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng hoạt động của các nhà sản xuất đến từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng mới. Vào quý II-2019, giá đất trung bình ở thị trường KCN phía nam xấp xỉ 95 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so cùng kỳ năm 2018. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của NĐT và nhà cung cấp. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các DN niêm yết thường được ưu tiên. Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt CSHT, mặc dù ngân sách dành cho phát triển CSHT khá cao so với các quốc gia khác. Thực tế, nhiều DA CSHT ở Việt Nam bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan cũng kém hiệu quả so các nước trong khu vực.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, chi phí lao động thấp tiếp tục thu hút một làn sóng đầu tư từ Trung Quốc, đặc biệt là các ngành đòi hỏi nhiều nhân công. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc cũng khiến cho các DN nước ngoài và Trung Quốc đẩy mạnh năng lực sản xuất ở Đông - Nam Á.

Để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, ông Stephen Wyatt cho rằng, Việt Nam cần cải thiện mạng lưới CSHT và thủ tục hành chính. Đồng thời, phải quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.

Tạo đà cho sự bứt phá

Là một trong những thị trường công nghiệp phát triển nhanh nhất khu vực, thời gian vừa qua, Việt Nam có vị thế tốt để đón nhận các NĐT nước ngoài. Điển hình là các DA lớn như: Tập đoàn Hyosung với khoản đầu tư 1,2 tỷ USD vào KCN Cái Mép ở Bà Rịa - Vũng Tàu; khoản đầu tư bổ sung 501 triệu USD của Công ty LG Innoteck tại KCN Tràng Duệ, Hải Phòng. Hay hai Công ty dệt - may Ramatex và YKK từng đầu tư 80 triệu USD cho mỗi DA vào KCN Bảo Minh và Đồng Văn III...

Bằng cách tạo điều kiện cho việc ứng dụng những công nghệ sản xuất mới nhất và tăng cường đào tạo nhân lực, Việt Nam đang dần xóa bỏ được mối lo ngại của DN về tính khả thi, hay tình trạng thiếu nguồn nhân lực và gia tăng chi phí. Việc nâng cao tính minh bạch của MTKD sẽ giúp giảm bớt những lo ngại của NĐT và nâng tiêu chuẩn chất lượng sản xuất tại Việt Nam. Năng lực cạnh tranh trong khu vực của Việt Nam đang tiếp tục được thúc đẩy nhờ các yếu tố: chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi...

Nhiều ý kiến cho rằng, để thị trường đất đai KCN phát triển hiệu quả, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào hệ thống CSHT chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các DA có giá trị cao hơn trong tương lai. Ngoài ra, cần quan tâm tới việc đơn giản hóa TTHC và hải quan cũng như cải thiện sự kết nối giữa các lĩnh vực kinh tế nhằm giữ chân NĐT trong dài hạn.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) Nguyễn Đình Cung, sức hấp dẫn của BĐS KCN Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố: chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập DN ưu đãi... Những ngành nghề “xanh”, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê BĐS KCN mới. Điều này đồng nghĩa yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật đối với hệ thống BĐS KCN cũng sẽ cao hơn. Trong xu thế thị trường BĐS sẽ đi vào trật tự và ổn định hơn, khi được hưởng lợi từ nhiều yếu tố, từ bối cảnh cho đến chính sách, BĐS KCN có nhiều dư địa và cơ hội phát triển.

Ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, cần nghiên cứu, xây dựng và đa dạng hóa mô hình phát triển KCN như KCN sinh thái, KCN liên kết ngành, KCN hỗ trợ, KCN chuyên sâu theo ngành, lĩnh vực. Hoàn thiện quy định của pháp luật về mô hình KCN, đô thị, dịch vụ để phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất KCN nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Đặc biệt, cần có chiến lược phát triển hiệu quả, minh bạch hóa thông tin về thị trường BĐS, với những chính sách dài hạn, ổn định và có tính bảo đảm mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý yên tâm, an toàn cho các NĐT.