Sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai tại Khánh Hòa

Bài & ảnh: VIẾT ĐOÀN, CHÍ KIÊN, VŨ DUY
Thứ Năm, 03-12-2020, 16:37
Vega City một dự án tai tiếng tại Nha Trang nhưng được cho thuê đất giá bèo.

Ngày 4-11, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã chính thức ra Thông báo số 1919/TB-TTCP kết luận thanh tra về việc chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác; kiểm tra, xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh tại một số dự án (DA) ở tỉnh Khánh Hòa. Trong đó, TTCP đã chỉ ra nhiều sai phạm ở hàng chục DA đã và đang được đầu tư trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa. Tuy nhiên, thực tế trên địa bàn vẫn còn hàng loạt DA khác cũng có dấu hiệu sai phạm. Đơn cử, “đại công trường” của DA Vega City, có “tiền sử” đầy tai tiếng với những sai phạm kéo dài trước đó.

Kỳ 1: Dự án tai tiếng

Ngang nhiên lấn biển 

Với tên gọi trước đây là Khu nghỉ dưỡng Champarama Resort & Spa (khu C), DA Vega City là một trong những DA đẹp bậc nhất vịnh Nha Trang do Công ty CP Vega City làm chủ đầu tư (CĐT), thuộc khu vực Bãi Tiên, phường Vĩnh Hải, TP Nha Trang (Khánh Hòa). Có lịch sử hình thành từ năm 2001, sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, thay đổi CĐT, đến ngày 24-2-2016, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 465/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500, theo đó tổng diện tích khu đất lập quy hoạch khoảng 44,41 ha đất liền (bao gồm khu B: 28,8 ha và khu C: 15,61 ha (không bao gồm phần diện tích mặt nước biển liền kề); quy mô buồng phòng (khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng) là 2.396 phòng, mật độ xây dựng chung toàn khu là 19,05%, tầng cao xây dựng từ 1 đến 15 tầng. 

Ngày 5-7-2016, UBND tỉnh Khánh Hòa đã phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) cả khu B và khu C của DA này. 

Ngày 14-12-2016, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã cấp Giấy phép xây dựng số 162/GPXD-SXD đối với DA đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng Champarama Resort & Spa (khu C), cho phép xây dựng chín hạng mục từ công trình 1 đến công trình 9 gồm: biệt thự biển, biệt thự đồi, nhà hàng trung tâm, nhà hàng đặc sản, nhà bếp, nhà hội nghị, Bar Diving, Diving Center và Night club, quy mô xây dựng từ một đến hai tầng. 

Đến ngày 7-2-2017, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch (VHTT&DL) đã có Văn bản số 350/BVHTTDL-DSVH về việc thẩm định DA này: “DA Khu nghỉ dưỡng Champarama Resort & Spa (trong đó có 2,4 ha thuộc khu C, nằm trong ranh giới khoanh vùng bảo vệ Danh lam thắng cảnh vịnh Nha Trang) phù hợp định hướng của Quy hoạch tổng thể Bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị vịnh Nha Trang đã được cơ bản thống nhất với một số nội dung của DA bao gồm khu dịch vụ du lịch - thương mại, khu spa - hồ bơi, khu bãi biển công cộng, khu resort nghỉ dưỡng, khu trò chơi trên biển và hạ tầng kỹ thuật…”.

Thực tế, ngay sau khi được cấp phép trở lại CĐT đã ồ ạt đầu tư thi công xây dựng. Đến ngày 25-9-2017, Sở VHTT&DL tỉnh Khánh Hòa phối hợp các ban, ngành của tỉnh và UBND phường Vĩnh Hòa tiến hành kiểm tra tiến độ thực hiện DA, qua đó phát hiện CĐT đã đổ đất lấn biển với diện tích hơn 17.546 m2 ngoài ranh giới được giao (theo Bản đồ hiện trạng thi công do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa thiết lập ngày 23-9-2017). 

Trước đó, Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã tiến hành kiểm tra trật tự xây dựng đối với DA này, kết quả: “CĐT thực hiện thi công sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với một số hạng mục không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng”. Do đó, chủ đầu tư bị phạt 70 triệu đồng do hành vi đổ đất đá lấn biển vịnh Nha Trang, đồng thời yêu cầu chấm dứt ngay hành vi vi phạm và khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (thời gian thực hiện trước ngày 16-10-2017). Với hành vi không thực hiện giám sát môi trường không khí chung quanh và nước biển ven bờ theo báo cáo đánh giá tác động môi trường được UBND tỉnh phê duyệt, CĐT bị phạt 35 triệu đồng; đồng thời yêu cầu buộc thực hiện chương trình giám sát môi trường theo báo cáo ĐTM được phê duyệt.

Tuy vậy, ngày 3-3-2018, CĐT đã có văn bản gửi UBND tỉnh Khánh Hòa xin chủ trương điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Sau khi lấy ý kiến thẩm định của các sở, ngành... Ngày 19-11-2018, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Khánh Hòa đã thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 DA. Trong đó, diện tích không thay đổi, mật độ xây dựng chung toàn khu tăng từ 19,05% lên 24%, tầng cao tối đa tăng từ 15 lên 40 tầng (có một công trình cao 40 tầng và ba công trình cao 30 tầng). Mục tiêu, tính chất của DA cơ bản bám theo mục tiêu ban đầu nhưng điều chỉnh quy mô đầu tư thành tổ hợp đa chức năng theo hướng cao cấp, hiện đại. 

Sau đó, Bộ VHTT&DL đã có văn bản thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 của DA. Ngày 7-5-2019, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định số 1313/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 DA Vega City và diện tích phê duyệt điều chỉnh có giảm còn 43,81 ha (giảm diện tích khu B còn hơn 28 ha và khu C 15,61 ha), không có diện tích mặt nước biển liền kề.

Sai phạm trong quản lý và  sử dụng đất đai tại Khánh Hòa -0
Tuy gặp nhiều khó khăn về thủ tục nhưng chủ đầu tư The Arena vẫn luôn cố gắng thi công xây dựng để kịp tiến độ. 

Sai phạm lại được thuê đất với giá “bèo” ?

Kể từ khi xử lý sai phạm lấn biển, DA Vega City đã ngưng thi công và đến ngày 12-3-2020, Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận đầu tư thay đổi lần thứ nhất cho Công ty CP Vega City. Theo Giấy chứng nhận đầu tư mới, thời gian hoàn thành thủ tục để được cấp phép xây dựng phần móng và hạ tầng khu C trước ngày 30-6-2020. 

Giữa tháng 11-2020, phóng viên báo Thời Nay đã có dịp trở lại TP Nha Trang và trực tiếp chứng kiến cảnh “đại công trường” DA Vega City đang ồ ạt thi công. Công trình được dựng tôn vây kín và chỉ hở lối ra vào và cơ bản công trình đã hoàn thành phần chân móng kè biển, một phần đang xây dựng lên cao. 

Theo Quyết định số 1313/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa ngày 7-5-2019 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 mới của DA Mega City, có thể thấy được rằng CĐT được hưởng lợi rất lớn từ những phần tăng thêm mật độ xây dựng và chiều cao công trình. Tuy nhiên, trái lại giá trị cho thuê đất tại DA này được ký kết giữa UBND tỉnh Khánh Hòa với CĐT lại khiến dư luận cho rằng không tương xứng, thậm chí có ý kiến còn cho rằng là thấp một cách bất thường (?).

Cụ thể, ngày 28-10-2016, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định số 3267/QĐ-UBND và số 3268/QĐ-UBND về việc cho thuê đất bổ sung để xây dựng khu C và điều chỉnh Quyết định 833/QĐ-TTg ngày 5-7-2001 của Thủ tướng Chính phủ. Sau đó, ngày 1-8-2017, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Khánh Hòa đã ký hợp đồng số 86/2017/HĐTĐ cho Công ty Champanama (tên công ty là CĐT tại khu C, sau này đổi thành  Công ty CP Vega City) thuê 35.839,6 m2, thời hạn thuê đất từ ngày 28-10-2016 đến ngày 16-4-2063, giá thuê đất 551.486 đồng/m2, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, với tổng số tiền là hơn 19,7 tỷ đồng. 

Trước đó, ngày 30-12-2016, Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa đã ký hợp đồng số 169/2016/HĐTĐ cho Công ty Champanama thuê 120.324,6 m2 đất, thời hạn cho thuê từ ngày 20-2-2014 đến ngày 16-4-2063, giá tính tiền được chia thành hai giai đoạn: từ ngày 20-2-2014 đến hết ngày 23-6-2015 là 7.500 đồng/m2/năm; từ ngày 24-6-2015 đến ngày 16-4-2063 là 72.058 đồng/m2 (trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê). Tổng số tiền thu được của hợp đồng 169 là hơn 11,3 tỷ đồng. 

Chỉ cần đặt một phép tính đơn giản, lấy tổng hai giai đoạn thuê chia cho 49 năm thuê thì giá sẽ là hơn 1.623 đồng/m2/năm. Nếu tính riêng giá đất giai đoạn sau là 72.058 đồng/m2 mà chia cho 48 năm thì giá đất chỉ là hơn 1.501 đồng/m2/năm. 

Tuy nhiên, việc UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt giá thuê đất của DA Vega City đã vi phạm nghiêm trọng Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trong đó, quy định rõ “Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê”. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị hợp đồng thuê đất giữa Sở TN&MT với Công ty Champanama phải được áp dụng theo Quyết định 30/2014/QĐ-UBND ngày 21-12-2014 ban hành Bảng giá đất tỉnh Khánh Hòa áp dụng trong 5 năm từ năm 2015 đến 2019.  Theo đó, giá đất thương mại dịch vụ tại TP Nha Trang (trừ các đảo) thì thấp nhất là 320 nghìn đồng/m2, cao gấp hơn 4,4 lần so hợp đồng đã ký. Chỉ cần đặt phép tính đơn giản là lấy diện tích đất hơn 120.324 m2 x 320.000 đồng đã thấy được giá trị lên hơn 38,5 tỷ đồng nhưng với diện tích đất này nhân với giá 72.058 đồng/m2 thì mới chỉ là hơn 8,67 tỷ đồng. Với việc ký hợp đồng cho thuê này nhiều nguy cơ Nhà nước có thể thiệt hại khoảng gần 30 tỷ đồng (?).

(Còn nữa)

.