Lưu ý khi phát triển nhà giá rẻ ở đô thị lớn

Thứ Năm, 16/03/2017, 11:49:35
 Font Size:     |        Print
 

Nhà ở giá rẻ ở Bình Dương.
 Font Size:     |  

NDĐT - Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng để phát triển thành công các dự án bất động sản giá rẻ cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành, trong đó quan trọng nhất là giá đất.

Giá trị đất chiếm từ 45% giá nhà
Theo tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, để có sản phẩm nhà giá rẻ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Vì vậy, để giảm giá bán thì cần giảm chi phí đất, với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất. Hơn nữa, quy trình phê duyệt đến lúc hoàn thành một dự án trung bình từ 3-5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí. Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được bảo đảm, có đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam?

So sánh với câu chuyện làm nhà giá rẻ ở Bình Dương và TP Hồ Chí Minh, tiến sĩ Sử Ngọc Khương phân tích, có thể thấy được tỉnh miền Đông này có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào và là đô thị mới còn trẻ hơn TP Hồ Chí Minh, khiến việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn. Mức sống và thu nhập của người dân nơi đây cũng thấp hơn ở TP Hồ Chí Minh khiến những giá thành khác cũng giảm hơn. Ngoài ra, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỷ lệ thuận với chi phí.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, việc làm được nhà 100 triệu – 150 triệu đồng ở TP Hồ Chí Minh là một câu chuyện khó để thanh hiện thực, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu giá nhà, hoặc giá trị đất không được tính vào giá nhà.

Phải hướng đến khu vực có nhu cầu thực
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương lưu ý, việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Nếu không thỏa điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút. Chính vì vậy, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác bao gồm: độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng cùng các tiện ích công cộng có đủ để bảo đảm cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không.

Tối ưu hóa sử dụng hạ tầng kỹ thuật và xã hội
Chuyên gia của Savills phân tích thêm, nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước … chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên dẫn tới áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố lên hệ thống hiện tại vốn đã quá tải. Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt cũng phải được phân bổ thích hợp nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu của người dân tại các dự án này. Các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và bảo đảm có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân nhằm mục tiêu giảm thiểu phần nào giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.

Tiếp cận từng bước để giải quyết vấn đề nhà giá rẻ
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, trước hết chính quyền có thể xem xét đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để bảo đảm sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố. Bên cạnh đó, những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp về như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn bảo đảm chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới. Tiếp theo, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch. Đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại TP Hồ Chí Minh.

X.B