Khi khu đô thị không phải thiên đường!

BÀI & ẢNH: NHÓM PV XÃ HỘI

Thứ ba, 29/08/2017 - 09:32 AM (GMT+7)
Font Size   |         Print

Những lùm xùm chung quanh tranh chấp chung cư chưa có lời giải.

Kỳ 3: “Bão” nơi an cư

Chuyển từ nhà mặt đất lên nhà ở trên cao, tưởng như các dịch vụ tiện nghi, hiện đại sẽ đáp ứng kỳ vọng của người mua nhà. Tuy nhiên, tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng không những khiến nhiều người e ngại trước khi quyết định mua nhà, mà còn tạo ra môi trường sống căng thẳng.

Tranh chấp khắp nơi

Có lẽ, ít nơi nào những lùm xùm chung quanh tranh chấp, kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư lại dai dẳng như dự án tòa nhà Hồ Gươm Plaza (phường Mỗ Lao, quận Hà Đông). Từ nhiều năm nay, người dân sinh sống tại tòa nhà này luôn thường trực tâm lý phản đối chủ đầu tư là Công ty CP may Hồ Gươm khi vi phạm các quy định về quản lý, vận hành như: thu phí đỗ xe vượt quy định, xây dựng trái phép, vận hành dự án bất hợp lý và gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng cuộc sống cư dân... Những tháng gần đây, cư dân tòa nhà này lại tập trung phản đối dù có lẽ kết quả cũng giống những lần trước.

Ông Trần Văn Hùng, cư dân sinh sống tại tòa nhà Hồ Gươm Plaza cho biết, chúng tôi đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị lên các cấp chính quyền nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Chính quyền địa phương có vào cuộc nhưng không đủ mạnh mẽ và không quyết liệt để giải quyết các sai phạm của chủ đầu tư khiến cư dân sinh sống trong tòa nhà rất bức xúc. Vì vậy, chúng tôi mới bắt buộc phải đấu tranh với mong muốn có sự vào cuộc của chính quyền cấp cao hơn.

Tại nhiều chung cư, có tuần ngày nào cư dân trong tòa nhà cũng kéo nhau xuống tầng một treo băng-rôn, khẩu hiệu đòi quyền lợi đến nỗi thành… nếp. “Chuyện nghe như đùa nhưng thực tế đáng buồn ấy đang xảy ra tại nhiều nơi, dù rằng trước khi chuyển về đây, tôi chưa từng nghĩ phải chịu cảnh như vậy”, đó là chia sẻ của chị Hoàng Thị Hiền (sống tại một chung cư ở Hà Đông, Hà Nội), sau thời gian dài mệt mỏi cùng bà con cư dân đi đấu tranh với chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Một năm nhận nhà, niềm vui tân gia chưa được bao lâu thì cư dân ở chung cư như chị đã gặp phải hàng loạt vấn đề phát sinh. Cực chẳng đã, họ kêu gọi nhau khiếu nại chủ đầu tư. Kiện cáo liên miên nhưng kết quả giải quyết giữa hai bên không thỏa đáng nên cứ kéo dài mãi.

So những năm trở về trước, các vụ tranh chấp chủ yếu xảy ra tại các chung cư cao cấp như Keangnam, Golden WestLake, 88 Láng Hạ, Golden Palace, Sky City Tower... thì trong khoảng vài năm trở lại đây, sức nóng mâu thuẫn chủ đầu tư - khách hàng lan sang cả những chung cư bình dân, chung cư tái định cư như Parkview Residence (Tố Hữu, Hà Đông), Dự án Sông Hồng Parkview 165 Thái Hà, Thăng Long Garden, Skylight, CT1 Vân Canh... Điều đáng nói là mức độ tranh chấp ngày càng tăng dần từ phần sở hữu chung - riêng, sau đó nâng lên tranh chấp về các khoản phí vô lý, hoặc phí cao, tiếp đến tranh chấp về nơi để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, tranh chấp các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, internet... khiến rất nhiều người mệt mỏi.

Không những vậy, trong một số trường hợp như tại dự án 165 Thái Hà hay dự án Happy Star (Giang Biên, Long Biên) cách đây không lâu, một số người dân và đơn vị quản lý có xu hướng sử dụng bạo lực trong việc giải quyết các mâu thuẫn. Việc phân xử ai đúng, ai sai thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý, nhưng nhìn tình hình chung, tình trạng căng thẳng đến mức độ xảy ra xô xát sẽ càng tăng khi người dân rơi vào bế tắc trong việc thỏa thuận quyền lợi với chủ đầu tư.

Theo nhận định của giới chuyên gia trong ngành bất động sản, các vụ tranh chấp chung cư mặc dù tình tiết không giống nhau nhưng đều có điểm chung là thiếu sự minh bạch của bên bán, còn bên mua cũng chủ quan khi không xem xét kỹ các hợp đồng. Chủ đầu tư muốn bán hàng thường không cung cấp những thông tin bất lợi của dự án, ngược lại, khách hàng muốn mua sớm để nhận được giá rẻ, ưu đãi lớn… nên không sát sao. Chưa kể có trường hợp khách hàng sẵn sàng bỏ tiền ra đóng trước khi đặt bút ký hợp đồng. Do vậy, lời khuyên của giới luật gia là người mua nhà cần thật cẩn trọng trước khi bỏ một món tiền lớn để mua một căn hộ, vì khi có sự cố xảy ra, chỉ có người mua là chịu thiệt.

Cuộc chiến chưa hồi kết

Về cơ bản, mâu thuẫn giữa các bên có quyền lợi, nghĩa vụ trong các dự án chung cư vẫn là phân chia quyền, trách nhiệm đối với phần diện tích sở hữu chung, riêng, đồng thời liên quan quy trình sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà. Bên cạnh đó, không thể không nói đến những bất cập về quy định pháp luật giữa các thời kỳ và sự vào cuộc chậm trễ của các cơ quan có trách nhiệm khiến mâu thuẫn tại nhiều khu chung cư chực bùng lên mỗi khi xuất hiện các sự cố.

Anh Trần Sinh Thanh, nhân viên tư vấn bất động sản tại Trung Văn (Nam Từ Liêm) cho hay, một trong những vấn đề phổ biến hiện nay là việc người mua nhà và chủ đầu tư mất lòng tin vào nhau, do sự thiếu minh bạch trong quản lý hoặc những cách diễn giải pháp lý khác nhau liên quan quản lý và sở hữu chung cư. Tại nhiều dự án, trong khi chủ đầu tư cho rằng, họ phải chịu lỗ khi đưa ra một mức phí nào đó thì các cư dân lại cho rằng, mức phí đó quá cao. Trên thực tế, khó có thể xác định chuẩn xác mức phí bao nhiêu là phù hợp, vì mỗi mức phí khác nhau sẽ tương ứng với tiêu chuẩn quản lý và chất lượng dịch vụ khác nhau. Ngoài ra, sở hữu chung - riêng vẫn là một vấn đề gai góc hiện nay. Khi mua căn hộ chung cư, các chủ hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ thể hiện diện tích căn hộ, vị trí trên bản đồ khu chung cư, mà không ghi nhận cụ thể quyền sử dụng của người sở hữu căn hộ đối với các không gian tiện ích chung thuộc chung cư đó như sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng... nên khi xảy ra tranh chấp, người mua nhà thường chịu phần thiệt nhiều hơn.

Hiện tại, cách giải quyết thường là các bên tự giải quyết với nhau, tuy nhiên khách hàng mua căn hộ thường ở thế bất lợi. Nhưng ngay cả khi họ liên kết với nhau gây sức ép cho chủ đầu tư, thì cũng chỉ có vài kết quả nhất định mà không giải quyết dứt điểm được vấn đề. Có trường hợp các bên nhờ chính quyền giải quyết nhưng chỉ có thể ở một mức độ nào đó. Trong khi đó, việc giải quyết thông qua trọng tài đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào. Còn nếu đưa ra tòa án, trên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả.

Lý giải nguyên nhân các cuộc tranh chấp chung cư xảy ra ngày một nhiều và có chiều hướng ngày càng phức tạp, luật sư Mai Tuyết Nhung (Công ty luật TNHH Dương Gia) cho rằng, hàng trăm tòa nhà chung cư được mọc lên và được bàn giao ồ ạt, trong khi đó luật của chúng ta hiện vẫn còn nhiều thiếu sót, chưa thật sự chi tiết, cụ thể và bám sát những vấn đề còn vướng mắc. Do đó đã gây nên hàng loạt mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư. Và khi mâu thuẫn xảy ra, hầu hết người dân chỉ để ý đến quyền lợi mà chưa xem xét đến trách nhiệm của mình, trong khi chủ đầu tư cũng vậy, không nhìn rõ trách nhiệm đối với cư dân và thực hiện đúng các cam kết… dẫn đến căng thẳng càng trở nên kéo dài.

(Còn nữa)

Mặc dù đã có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan chung cư như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn luật này. Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan những chung cư mang tính thương mại.